[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [J], [F] [K]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Sylvie JOUAN

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07354 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5Q5L

N° MINUTE :
3/2025

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 14 janvier 2025

DEMANDERESSE
S.A. ADOMA,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226

DÉFENDERESSE
Madame [J], [F] [K],
domiciliée : chez ADOMA, [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors de l’audience

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 novembre 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 janvier 2025 par Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière lors du délibéré

Décision du 14 janvier 2025
PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07354 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5Q5L

Par contrat sous seing privé en date du 6 janvier 2014, la SA ADOMA a donné en location une chambre meublée à Mme [J] [F] [K] située dans le foyer-logement [Localité 4] [Adresse 2] – [Adresse 3], pour une redevance mensuelle de 389,81 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2024, la SA ADOMA a fait assigner Mme [J] [F] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :
– constater la résiliation du contrat de résidence liant les parties et le maintien dans les lieux sans droit ni titre de la défenderesse ;
– ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ;
– condamner Mme [J] [F] [K] à une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance en vigueur ;
– condamner la défenderesse à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SA ADOMA reproche à la défenderesse d’héberger un tiers sans autorisation et en méconnaissance des articles 9 et 11 du règlement intérieur ainsi que de l’article 8 du contrat de résidence, malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence délivrée le 29 janvier 2024. Elle indique avoir ensuite obtenu l’autorisation de faire procéder à un constat, suivant ordonnance du juge des contentieux de la protection de Paris du 15 avril 2024, constat dressé le 11 mai 2024.

L’affaire a été appelée et examinée à l’audience du 7 novembre 2024.

La SA ADOMA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Mme [J] [F] [K], assignée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2025, date de prononcé de la présente ordonnance par mise à disposition au greffe.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Mme [J] [F] [K] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat d’occupation est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
– inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
– cessation totale d’activité de l’établissement ;
– cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

Les dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d’héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l’obligation de déclarer la présence et l’identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d’arrivée et de départ, le règlement intérieur devant définir les conditions de cet hébergement.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :
a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, l’article 9 du règlement intérieur, dûment signé par Mme [J] [F] [K] le 6 janvier 2014, rappelle les règles du code de l’habitation et de la construction applicables concernant l’hébergement de tiers et limite à une seule personne le nombre de personnes pouvant être hébergée par un même résident, pour une période maximale de trois mois par an, après avertissement préalable obligatoire du responsable de la résidence, remise d’une pièce d’identité de l’invité et précision des dates d’arrivée et de départ de celui-ci, renseignements qui doivent être consignés dans un registre ouvert à cet effet et émargé par le résident accueillant. Cet article rappelle que tout hébergement exercé en dehors des règles est formellement interdit et précise que le résidant qui consentirait à une sur-occupation des lieux devrait y mettre fin sous 48 h après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception. Par ces dispositions, le règlement intérieur tire donc strictement les conséquences de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation en définissant les modalités propres au foyer-logement concerné, sans que l’absence de concertation du conseil de concertation n’ait d’incidence sur la validité de ces dispositions.

L’article 10 de ce même règlement ajoute que « le résidant est tenu d’occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n’en consentir l’occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit (…) ».

Par mise en demeure en date du 9 janvier 2024 signifiée le 29 janvier 2024 à Mme [J] [F] [K], la SA ADOMA lui a rappelé les termes des articles 9 et 10 du règlement intérieur, a indiqué qu’il était constaté qu’elle hébergeait une tierce personne, la mettant en demeure de faire cesser cet hébergement dans un délai de 48 heures. Cette mise en demeure est bien nommément adressée à Mme [J] [F] [K] et est sans équivoque quant à ses termes.

Par procés-verbal de commissaire de justice du 11 mai 2024, il est constaté que la personne se trouvant dans le logement présente un titre de séjour français au nom de Mme [J] [F] [K] ; que se trouve dans les lieux une seconde personne sans pièce d’identité disant se nommer Mme [I] [L] née le 4 juin 1998 et être la fille de la résidente. Cette dernière a indiqué recevoir sa fille « de temps en temps ». Il est également relevé qu’outre le lit, se trouve un matelas au sol et un amoncellement de « sacs, de valises de vêtements, le tout dans un capharnaüm indescriptible » ; que dans le registre de la résidence, aucun visiteur n’est enregistré pour ce logement.

Ces éléments permettent de caractériser le fait pour Mme [J] [F] [K] d’héberger un tiers, sans que cet hébergement n’ait été déclaré, comme prévu par l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation, et selon les modalités précisément définies au règlement intérieur, règlement intérieur que Mme [J] [F] [K] a paraphé et signé.

Il est constant que le caractère manifestement illicite du trouble invoqué résulte de cette absence de déclaration de l’hébergement en violation des dispositions de l’article R.633-9 visé ci-dessus, et que cette violation ne suppose aucune interprétation des dispositions et stipulations contractuelles applicables.

L’article 11 du contrat de résidence contient une clause résolutoire rappelant que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution par le résidant de l’une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur et que la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification. La SA ADOMA a précisément mis Mme [J] [F] [K] en demeure de mettre fin à l’hébergement de tiers, par lettre du 9 janvier 2024 et signifiée le 29 janvier 2024. La résiliation de plein droit du contrat de résidence sera constatée à la date du 29 février 2024, de ce seul fait.

Mme [J] [F] [K] étant occupante sans droit ni titre depuis le 1er mars 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Mme [J] [F] [K] sera ainsi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dues si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Mme [J] [F] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et condamnée au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 6 janvier 2014 entre la SA ADOMA et Mme [J] [F] [K] concernant la chambre située au logement-foyer [Localité 4] [Adresse 2] – [Adresse 3] sont réunies à la date du 29 février 2024 ;

DISONS qu’à défaut d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [J] [F] [K] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

CONDAMNONS Mme [J] [F] [K] à verser à la SA ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu’elles auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire ;

CONDAMNONS Mme [J] [F] [K] à payer à la SA ADOMA la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [J] [F] [K] aux dépens ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire ;

La greffière, La juge des contentieux de la protection.