NAC: 5AA

N° RG 24/02450 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TDIM

JUGEMENT

N° B

DU : 05 Novembre 2024

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[D] [B]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 05 Novembre 2024

à SELARL LEVY ROCHE SARDA

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 05 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée de la protection statuant en matière civile , assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 05 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis 19/21 QUAI D AUSTERLITZ – 75013 PARIS

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON substituée par Maître Florence VAYSSE-AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [D] [B], demeurant APPT A05 – 3 AVENUE MARIE CURIE – 31130 QUINT-FONSEGRIVES

non comparant, ni représenté

Par contrat conclu à effet au 19 mai 2022, Monsieur [E] [G] a loué par le biais de son mandataire la SARL [E] [A] ET ASSOCIES à Monsieur [D] [B] un logement à usage d’habitation ainsi que deux places de parking situés 3 Avenue Marie Curie, Apt A05, 31130 QUINT-FONSEGRIVES pour un loyer mensuel de 660€ outre 65€ de provisions sur charges.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des engagements de Monsieur [D] [B] par acte du 16 mai 2022 pour le paiement des loyers et des charges.

Le 11 janvier 2024, invoquant un arriéré locatif et se trouvant subrogée dans les droits de Monsieur [E] [G], la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [D] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le 2 avril 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a finalement assigné Monsieur [D] [B] devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion ainsi que la condamnation de l’intéressé au paiement de sa dette locative.

A l’audience du 5 septembre 2024, l’affaire a été retenue et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, actualise sa créance et sollicite de :
-dire et juger recevable et bien fondé la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES en son action,
-constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
-à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [D] [B].
-ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [B] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,
-condamner Monsieur [D] [B] au paiement de la somme actualisée de 6158,18 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 janvier 2024 sur la somme de 1821,12€ et pour le surplus à compter d’assignation,
-fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,
-condamner Monsieur [D] [B] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à libération effective des lieux,
-condamner Monsieur [D] [B] à payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit,
-condamner Monsieur [D] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Monsieur [D] [B], bien que convoqué par acte de commissaire de justice remis à étude selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2024.

I. SUR LA RESILIATION :

– sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE GARONNE par voie électronique le 4 avril 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

– sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résilition de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le bail conclu à effet au 19 mai 2022 entre Monsieur [E] [G] d’une part et Monsieur [D] [B] d’autre part contient une clause résolutoire (article 13).

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 janvier 2024 pour la somme en principal de 1821,12 euros par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Monsieur [E] [G].

Ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 mars 2024.

De ce fait, le contrat est donc résilié de plein droit depuis cette date et la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail devient sans objet.

Monsieur [D] [B] étant considéré comme occupant sans droit ni titre depuis le 12 mars 2024, son expulsion sera donc ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire »

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit le contrat de bail, une quittance subrogative du 2 janvier 2024 et du 10 juin 2024 ainsi qu’un décompte actualisé au 28 août 2024 démontrant que l’arriéré locatif total s’élève à la somme de 6158,18 euros, mensualité d’avril 2024 incluse.

N’ayant pas comparu, Monsieur [D] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 6158,18 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1821,12 euros à compter de la date du commandement de payer et à compter
du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.
L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré de l’indemnité d’occupation étant compris dans la condamnation en principal susmentionnée, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er mai 2024 jusqu’ à la date de la libération effective et définitive des lieux et ce uniquement sur présentation de quittances subrogatives.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu du fait que Monsieur [D] [B] supporte les dépens et des diligences que la demanderesse, subrogée dans les droits du bailleur, a dû accomplir afin de recouvrer les charges et loyers impayés, il sera condamné à payer une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet au 19 mai 2022 entre Monsieur [E] [G] d’une part et Monsieur [D] [B] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation et deux places de parking situés 3 Avenue Marie Curie, Apt A05, 31130 QUINT-FONSEGRIVES sont réunies à la date du 12 mars 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [D] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place dont le sort sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [D] [B] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6158,18 € au titre des loyers, indemnité d’occupation et charges échus et impayés arrêtés au 28 août 2024 (mensualité d’avril 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1821,12 € à compter du commandement de payer du 11 janvier 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [D] [B] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés et ce uniquement sur présentation de quittances subrogatives ;

CONDAMNE Monsieur [D] [B] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLONS que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente