5 novembre 2024
Tribunal judiciaire de Toulouse
RG n°
24/01881

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Site Camille Pujol
2 allées Jules Guesde
BP 7015
31068 TOULOUSE cedex 7

NAC: 5AA

N° RG 24/01881 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S5CA

JUGEMENT

N° B

DU : 05 Novembre 2024

[V] [T]

C/

[G] [X]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 05 Novembre 2024

à Me Kerzen MAHY

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 05 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée de la protection statuant en matière civile , assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 05 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [V] [T], demeurant 1601 ROUTE DE PUYLAURENS – 31590 VERFEIL

représenté par Me Kerzen MAHY, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [G] [X], demeurant 4 RUE DU VALLON – 31850 MONTRABE

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé à effet au 30 mars 2021, Monsieur [V] [T] a loué à Monsieur [G] [X] un logement à usage d’habitation ainsi situé 4 rue du vallon, 31850 MONTRABE pour un loyer mensuel de 1200€ et 30€ de provision sur charge.
Par courrier distribué le 24 mars 2023, Monsieur [V] [T] a informé Monsieur [G] [X] de son intention de ne pas reconduire le bail et reprendre le logement au profit de son fils.
En raison de loyers impayés, Monsieur [V] [T] a adressé à Monsieur [G] [X] par l’intermédiaire de son conseil, un courrier recommandé en date du 8 mars 2024 le mettant en demeure de payer la somme de 2050€ et de libérer les lieux au plus tard le 31 mars 2024.
Monsieur [V] [T] a par la suite fait délivrer à Monsieur [G] [X] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire par acte du 12 mars 2024.
Le commandement de payer étant resté sans effet, Monsieur [V] [T] a assigné Monsieur [G] [X] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège statuant au fond et a sollicité à titre principal de :
– constater la résiliation de plein droit du contrat de location par l’effet de la clause résolutoire inscrite dans le bail ;
– constater au titre de l’article 24 2° de la loi du 06 juillet 1989, que Monsieur [X] est un occupant sans droit ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire ;
A titre subsidiaire :
– prononcer la résiliation du contrat de location en raison des manquements contractuels de Monsieur [X] ;
– juger, que Monsieur [X] est occupant sans droit ni titre, en vertu de l’article 24 2°de la loi du 06 juillet 1989, à compter de la décision à intervenir ;
En tout état de cause
– ordonner l’expulsion de Monsieur [X] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des lieux loués, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique ;
– condamner Monsieur [X] à régler sans délai à Monsieur [T] les sommes suivantes :
2050 € au titre de loyers, charges et indemnités d’occupations échus au 8 mars 2024 somme qui sera réévaluée au jour de l’audience, sauf règlement postérieur à la présente assignation,??une indemnisation d’occupation d’un montant égal à celui fixé par le bail précité et suivant les conditions de charges et de ré-indexation de ce dernier jusqu’à son départ effectif des lieux,??sommes augmentées du taux d’intérêt légal,??1000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.- condamner Monsieur [X] aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.
A l’audience du 5 septembre 2024, Monsieur [V] [T], représenté par son conseil, actualise sa créance à la somme de 2400€ au 12 août 2024 le loyer du mois d’août 2024 inclus et maintient l’ensemble de ses autres demandes.
Assigné par acte de commissaire de justice selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, Monsieur [G] [X] n’était ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
I. SUR LA RESILIATION :
– sur la recevabilité de l’action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE GARONNE par voie électronique le 23 avril 2024 soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.
L’action est donc recevable.
– sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.
Le commandement de payer en date du 12 mars 2024 a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023. Or, le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date, qui prévoyait un délai de 2 mois pour apurer la dette.
Le bail conclu le 30 mars 2021 entre Monsieur [V] [T] d’une part et Monsieur [G] [X] d’autre part contient une clause résolutoire (article 7).
Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 mars 2024 pour la somme en principal de 2050€ par Monsieur [V] [T] concernant les loyers de novembre 2023, décembre 2023, janvier 2024 et février 2024.
Le demandeur soutient que le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois mais il ressort du décompte actualisé au 12 août 2024 pour un montant de 2400€ que seuls restent impayés les loyers des mois d’avril 2024 à juillet 2024, ce qui signifie que les causes du commandement de payer, à savoir les mensualités de novembre 2023, décembre 2023, janvier 2024 et février 2024 ont été apurées. Or, Monsieur [V] [T] ne justifiant pas des dates des paiements réalisés pour les loyers concernés par le commandement de payer, il s’en déduit qu’il n’est pas établi que ledit commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il ne peut être constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies.
Il y a lieu de débouter le demandeur de sa demande à ce titre.
-Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire
L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »
Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.
Le décompte produit en l’espèce par Monsieur [V] [T] révèle que la dette locative s’élevait à la somme 2400€ actualisée au 12 août 2024 (mensualité de juillet 2024 comprise).
Par ailleurs, il est justifié par le bailleur de la délivrance au locataire d’une sommation de payer pour un montant en principal de 2050€ représentant plusieurs mois de loyers hors prestations CAF partiellement payés et le décompte actualisé au 12 août 2024 fait apparaitre 4 mois de loyers impayés hors prestations CAF, ce qui permet de constater que le loyer et les charges sont irrégulièrement acquittés depuis plusieurs mois.
La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur et son expulsion.
En tout état de cause, il y a lieu d’accueillir la demande de recours à la force publique en tant que de besoin, dès lors que le bailleur n’y aura recours qu’en l’absence d’un départ volontaire des occupants.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :
* Sur l’arriéré locatif
Monsieur [V] [T], outre le contrat de bail, produit un décompte démontrant que Monsieur [G] [X] reste devoir la somme de 2400€ au 12 août 2024 (loyer de juillet 2024 inclus)
Monsieur [G] [X] non comparant, qui n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette, sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 2400 € avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
* Sur l’indemnité d’occupation
La résiliation judiciaire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résiliation du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer
Monsieur [G] [X] devenant occupant sans droit ni titre à compter de la présente décision, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 5 novembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.
Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, révisable selon les dispositions contractuelles.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [G] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ainsi que le coût du commandement de payer signifié le 12 mars 2024.
L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l’espèce, compte tenu du fait que Monsieur [G] [X] supporte les dépens et des diligences que les demandeurs ont dû accomplir afin de recouvrer les charges et loyers impayés, il sera condamné à payer une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [V] [T] de sa demande tendant à faire constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies sur le fondement du commandement de payer du 12 mars 2024 ;
PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre Monsieur [V] [T] d’une part et Monsieur [G] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé 4 rue du vallon, 31850 MONTRABE aux torts exclusifs du défendeur et à la date du 05 novembre 2024 ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [X] d’avoir volontairement libérés les lieux et restitué les clés, Monsieur [V] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
CONDAMNE Monsieur [G] [X] à verser à Monsieur [V] [T] la somme de 2400€ au titre des loyers, indemnité d’occupation et charges échus et impayés arrêtés au 12 août 2024 (mensualité de juillet 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE Monsieur [G] [X] à payer à Monsieur [V] [T] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter du 5 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE Monsieur [G] [X] à payer à Monsieur [V] [T] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [G] [X] aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ainsi que le coût du commandement de payer signifié le 12 mars 2024 ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Le Greffier La Vice-Présidente