La société par actions simplifiée (SAS) HENEO a loué un logement à un locataire par un contrat de résidence signé le 27 mars 2017, avec un loyer initial de 428,99 euros. En raison de loyers impayés, la SAS HENEO a mis en demeure le locataire de régler 1383,98 euros d’impayés. Face à l’inaction du locataire, la SAS HENEO a assigné ce dernier devant le juge des contentieux de la protection. Le tribunal a constaté la résiliation du contrat et a condamné le locataire à payer 4415,86 euros, autorisant un paiement échelonné tout en suspendant les effets de la résiliation.. Consulter la source documentaire.

Quel est le statut juridique applicable à l’occupation litigieuse ?

Le logement occupé par le locataire est soumis à la législation des logements-foyers, conformément aux articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Cette législation impose une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant.

Ainsi, l’occupant échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du même code, en vertu de l’article L.632-3, ainsi qu’au titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989, selon l’article 25-3 de cette loi.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ?

L’article 1728 du code civil stipule que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire ou d’une notification du créancier au débiteur en cas d’inexécution suffisamment grave.

L’article 1229 précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie.

L’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation indique que le contrat est conclu pour une durée d’un mois et peut être tacitement reconduit.

La résiliation du contrat par le gestionnaire ne peut intervenir que dans des cas spécifiques, tels que l’inexécution par la personne logée d’une obligation ou un manquement grave au règlement intérieur.

Quelles sont les conséquences de l’impayé sur le contrat de résidence ?

La SAS HENEO a mis en demeure le locataire par commandement de payer délivré le 28 décembre 2022, lui demandant de régulariser la somme de 1383,98 euros d’impayés sous un mois, sous peine de résiliation du contrat.

L’article 7 du contrat de résidence précise que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution par le résident de ses obligations.

La résiliation ne produit effet qu’un mois après notification par lettre recommandée avec accusé de réception.

L’article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation précise que la résiliation peut être décidée pour impayé lorsque trois termes mensuels consécutifs sont impayés ou en cas de paiement partiel.

Quelles sont les modalités de paiement de la dette reconnue par le locataire ?

Le locataire a reconnu devoir la somme de 4415,86 euros.

La décision autorise le locataire à régler cette somme en 23 mensualités, au plus tard le 20 de chaque mois, avec un premier versement de 150 euros.

La 24ème mensualité sera majorée du solde de la dette.

En cas de non-respect des délais de paiement, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, et la résiliation reprendra tous ses effets.

Quelles sont les conséquences en cas de non-paiement des redevances courantes ?

En cas de défaut de paiement d’un seul versement ou de la redevance courante, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la dette deviendra exigible.

La SAS HENEO pourra alors procéder à l’expulsion du locataire, y compris avec le concours de la force publique.

Le locataire sera également condamné à payer une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant de la redevance mensuelle d’occupation.

Quelles sont les demandes accessoires et leur issue ?

Le locataire, qui succombe dans ses demandes, supportera la charge des dépens.

La SAS HENEO a été déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en raison de la situation financière fragile du locataire.

La décision est exécutoire à titre provisoire, ce qui signifie qu’elle peut être mise en œuvre immédiatement, même en cas d’appel.