La société ZARHI a consenti à M. [U] deux baux commerciaux en juillet 2014. Suite à des impayés, elle a signifié des commandements de payer, entraînant une décision du juge des référés en mai 2024, condamnant M. [U] à une somme provisionnelle. En octobre 2024, un nouveau commandement a été délivré, suivi d’une assignation en référé. Lors de l’audience de décembre 2024, M. [U] ne s’est pas présenté. Le juge a constaté la résiliation des baux, ordonné son expulsion et condamné M. [U] à une indemnité d’occupation, ainsi qu’à des dépens, la décision étant exécutoire par provision.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans un bail commercial ?

La clause résolutoire dans un bail commercial est régie par l’article L. 145-41 du code de commerce. Cet article stipule que :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Dans le cas présent, la société ZARHI a délivré un commandement de payer à M. [U] le 17 octobre 2024, qui est resté infructueux.

Ainsi, conformément à l’article précité, les baux se sont trouvés résiliés de plein droit un mois plus tard, soit le 18 novembre 2024.

Le défendeur, M. [U], est donc devenu occupant sans droit ni titre à partir de cette date.

Quelles sont les conséquences de l’absence de comparution du défendeur en référé ?

L’absence de comparution du défendeur en référé est régie par l’article 472 du code de procédure civile, qui dispose que :

« Lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Dans cette affaire, M. [U] n’a pas comparu à l’audience du 23 décembre 2024.

Le juge a donc examiné la demande de la société ZARHI en se basant sur les éléments fournis dans l’assignation.

Il a constaté que la demande était régulière et fondée, notamment en raison de la résiliation des baux et de l’occupation sans droit de M. [U].

Ainsi, le juge a pu ordonner son expulsion et condamner M. [U] à payer des indemnités.

Comment se calcule l’indemnité d’occupation due par un locataire après résiliation du bail ?

L’indemnité d’occupation est calculée sur la base du montant du loyer contractuel, augmenté des charges.

Le juge se réfère à l’article 1353 du code civil, qui précise que :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Dans le cas présent, la société ZARHI a justifié que M. [U] devait encore des loyers et charges au moment de la résiliation des baux.

Ainsi, l’indemnité d’occupation a été fixée à compter de la résiliation des contrats, soit le 18 novembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux, au montant des loyers conventionnels.

Quelles sont les implications de la clause pénale dans le cadre d’un bail commercial ?

La clause pénale dans un bail commercial est soumise à l’appréciation du juge, qui peut la réduire si elle apparaît manifestement excessive.

L’article 1231-5 du code civil stipule que :

« Le juge peut réduire la clause pénale lorsque celle-ci est manifestement excessive. »

Dans cette affaire, la société ZARHI a demandé le paiement de sommes fondées sur des dispositions du contrat de bail susceptibles d’être qualifiées de clauses pénales.

Cependant, le juge a estimé qu’il n’y avait pas lieu à référé sur ce chef de demande, laissant la possibilité d’une réduction par le juge du fond si nécessaire.

Ainsi, la demande de la société ZARHI concernant les clauses pénales a été déboutée.

Quelles sont les conséquences financières pour le défendeur en cas de condamnation en référé ?

En cas de condamnation en référé, le défendeur peut être tenu de payer des sommes provisionnelles ainsi que les dépens.

L’article 696 du code de procédure civile précise que :

« La partie qui succombe est condamnée aux dépens. »

Dans cette affaire, M. [U] a été condamné à payer à la société ZARHI une somme provisionnelle de 3.143,45 euros, ainsi qu’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, qui permet de condamner la partie perdante à payer les frais de justice de l’autre partie.

M. [U] a également été condamné aux dépens, incluant le coût du commandement de payer et d’autres frais liés à la procédure.

Ces conséquences financières soulignent l’importance pour un défendeur de se présenter et de défendre ses intérêts en justice.