Madame [U] [R] a donné à bail des locaux à Madame [N] [P] pour un salon de coiffure, mais depuis 2022, cette dernière a cessé de payer ses loyers, entraînant des impayés. Malgré deux commandements de payer en février 2024, aucune régularisation n’a eu lieu. En juin 2024, Madame [U] [R] a assigné Madame [N] et la société [C] COIFFURE pour obtenir la résiliation des baux et l’expulsion. Le tribunal a constaté la résiliation des baux au 23 mars 2024, condamnant Madame [N] à régler les loyers dus et à verser des indemnités d’occupation. L’expulsion a été ordonnée.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire dans les baux commerciaux ?

L’acquisition de la clause résolutoire dans un bail commercial a des conséquences juridiques importantes. Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Ce commandement doit mentionner ce délai, à peine de nullité. En l’espèce, les baux de 2012 et 2017 contiennent une clause résolutoire stipulant que le contrat de bail est résilié de plein droit après qu’un commandement de payer soit resté infructueux pendant un mois.

Il a été établi que Madame [N] [P] épouse [L] [A] [O] n’a pas régularisé sa situation après la mise en demeure, ce qui a conduit à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire le 23 mars 2024.

Ainsi, à partir de cette date, Madame [N] [P] épouse [L] [A] [O] est considérée comme occupant sans droit ni titre des locaux, ce qui justifie l’expulsion et la demande d’indemnité d’occupation.

Quels sont les droits du bailleur en cas d’impayés de loyers ?

En cas d’impayés de loyers, le bailleur dispose de plusieurs droits, notamment en vertu des articles 1103 et 1104 du Code civil, qui stipulent que les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1728 du même code précise que le paiement du loyer est une obligation principale du preneur. En cas de non-paiement, le bailleur peut demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

De plus, l’article L. 145-17 du Code de commerce permet au bailleur de demander la résiliation judiciaire du bail en cas de manquement aux obligations contractuelles, notamment le non-paiement des loyers.

Dans cette affaire, Madame [U] [R] veuve [S] a fait valoir ses droits en assignant Madame [N] [P] épouse [L] [A] [O] pour obtenir le paiement des loyers dus et la résiliation des baux, en raison des impayés constatés.

Comment se calcule l’indemnité d’occupation en cas d’expulsion ?

L’indemnité d’occupation est calculée en fonction des termes du contrat de bail et des circonstances de l’occupation sans droit. Selon l’article 1231-5 du Code civil, lorsque le contrat stipule une pénalité pour manquement, le juge peut modérer ou augmenter cette pénalité si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Dans le cas présent, le contrat de bail à effet du 1er octobre 2012 stipule que l’indemnité d’occupation sera établie forfaitairement sur la base du double du loyer global de la dernière année de location.

Pour le bail à effet du 1er avril 2017, l’indemnité est égale au dernier loyer majoré de 50 %. Cependant, ces clauses peuvent être considérées comme excessives.

Le tribunal a donc fixé l’indemnité d’occupation à 4615,81 € mensuellement pour le bail de 2012 et à 576,75 € par mois pour le bail de 2017, en tenant compte des montants des loyers dus et des charges.

Quelles sont les implications de la clause pénale en cas de non-paiement ?

La clause pénale est une disposition contractuelle qui prévoit une indemnité en cas de non-exécution d’une obligation. Selon l’article 1231-5 du Code civil, cette clause ne peut pas être manifestement disproportionnée par rapport au préjudice subi.

Dans cette affaire, les baux stipulent une clause pénale de 10 % sur les sommes dues en cas d’impayé. Cependant, le tribunal a jugé que cette indemnité était manifestement disproportionnée et a décidé de la réduire à des montants spécifiques, soit 1000 € pour le bail de 2012 et 100 € pour le bail de 2017.

Cela souligne l’importance pour les parties de s’assurer que les clauses pénales sont raisonnables et proportionnées aux obligations contractuelles, afin d’éviter des contestations judiciaires.

Quels recours sont disponibles pour le bailleur en cas de non-comparution du locataire ?

En cas de non-comparution du locataire, le bailleur peut toujours obtenir une décision sur le fond. L’article 472 du Code de procédure civile stipule que si le défendeur ne comparaît pas, le juge statue sur le fond, à condition que la demande soit régulière, recevable et bien fondée.

Dans cette affaire, Madame [N] [P] épouse [L] [A] [O] n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu, ce qui a permis au tribunal de statuer sur les demandes de Madame [U] [R] veuve [S] sans opposition.

Cela démontre que le non-respect des obligations de comparution peut entraîner des conséquences défavorables pour le locataire, notamment la perte de la possibilité de contester les demandes du bailleur.