[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Romane CARRON DE LA CARRIÈRE

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Christine GALLON

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06427 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5I55

N° MINUTE : 3

JUGEMENT
rendu le 10 janvier 2025

DEMANDERESSE
S.A. IN’LI, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS,
Toque : P0431

DÉFENDEUR
Monsieur [B] [O], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Romane CARRON DE LA CARRIÈRE, avocate au barreau de Paris
Toque : L007

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 novembre 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 10 janvier 2025 par Olivier ADAM, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

Décision du 10 janvier 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06427 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5I55

Par acte sous seing privé du 18 janvier 2010, la société GECINA aux droits de laquelle est venu l’OGIF devenu la société IN’LI, a donné à bail à Monsieur [O] [B] un logement sis [Adresse 1]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [O] [B] le 9 avril 2024 pour obtenir paiement d’une somme de 6052,15 Euros au principal.

Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d’huissier du 14 juin 2024, la société IN’LI a fait assigner Monsieur [O] [B] devant le tribunal de céans aux fins de :

– Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail,
– Ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [B] ainsi que tout occupant de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
– Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en application du Code des procédures civiles d’exécution,
– Le voir condamné à lui payer, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus la somme principale de 4840,22 Euros,
– Le voir condamné à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux en application de l’article 1760 du Code civil,
– Le voir condamné à lui payer une somme de 500 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– Le voir condamné aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 novembre 2024; la société IN’LI représentée par son conseil a actualisé sa demande au montant de 1149,79 Euros dus mois de novembre 2024 inclus ;

Monsieur [O] [B] a comparu, représenté, expose qu’il y a prescription pour les dettes antérieures au 14 juin 2021 soit la somme de 1310,06 Euros ce qui conduit à une dette de 4742,09 Euros au 9 avril 2024 date de délivrance du commandement de payer sur laquelle pendant deux mois la somme de 4116,60 Euros a été réglée ce qui donne un solde inférieur à un mois de loyer ; Il ajoute que dès lors la CCAPEX ne devait pas être saisie ceci conduisant à l’irrecevabilité de la demande ; Il précise subsidiairement que la dette a été apurée à la date de l’audience si on déduit le montant prescrit et les frais; il demande enfin le rejet des dépens et de la demande formée au titre de l’article 700 et enfin d’écarter l’exécution provisoire ; il sollicite à l’audience et subsidiairement un délai permettant un paiement échelonné, outre le loyer courant, de 700,00 Euros mensuellement.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

Il sera statué par jugement, susceptible d’appel, contradictoire.

1. Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée au représentant de l’Etat dans le département par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience ; Attendu qu’en l’espèce, la société IN’LI justifie avoir respecté les dispositions légales par la production de la preuve de la notification en Préfecture et à la CCAPEX dans les délais prévus par la loi ;

En conséquence, la présente demande est recevable.

2. Sur la prescription de la dette

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par 3 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.  » ;

L’article 1342-10 du Code civil énonce que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer lorsqu’il paie, ce qu’il entend acquitter ; A défaut d’indication par le débiteur l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement :

Monsieur [O] [B] invoque la prescription pour les dettes antérieures au 14 juin 2021 soit la somme de 1310,06 Euros ce qui conduit à une dette de 4742,09 Euros au 9 avril 2024 date de délivrance du commandement de payer ;

Cependant en l’espèce le décompte produit par les parties, permet de constater que la dette, après imputation de chaque paiement sur l’ensemble de la créance, soit toutes les dettes en commençant par la plus ancienne, subsiste pour s’établir effectivement à 6052,15 Euros au 9 avril 2024.

En conséquence, le moyen tiré de la prescription d’une partie de la dette sera rejeté.

3. Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le commandement de payer délivré le 9 avril 2024 à Monsieur [O] [B] est régulier, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l’article 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l’adresse du Fonds de solidarité Logement ;

En conséquence, la dette n’ayant pas été apurée dans les deux mois et la prescription d’une partie de la dette n’étant pas encourue, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne par principe de plein droit le 10 juin 2024 soit deux mois après la délivrance du commandement ;

En second lieu qu’il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le juge peut, lors de l’audience aux fins de constat de la résiliation, même d’office, et alors que le jeu de la clause résolutoire serait acquis, en suspendre les effets et accorder des délais de paiement sauf à constater, conformément à l’alinéa 3 dudit article que le preneur est en situation de régler la dette locative ;

En l’espèce, compte tenu des explications fournies à l’audience par Monsieur [O] [B], il y a lieu d’accorder un délai de paiement ;

Il convient donc de suspendre les effets de la clause résolutoire acquise et d’examiner les modalités d’apurement de la dette.

4. Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 , que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu’en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation ;

En l’espèce il résulte des débats que la société IN’LI produit un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable à Monsieur [O] [B] au titre des loyers impayé, charges et indemnités d’occupation, ensemble des frais déduits, pour un montant de 1149,79 Euros au mois de novembre 2024 inclus ;

En conséquence Monsieur [O] [B] sera condamné à payer à la société IN’LI la somme de 1149,79 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, jusqu’à parfait paiement ;

5. Sur les délais de paiement

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années ;

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée énonce en son V que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative;

En conséquence, Monsieur [O] [B] sera autorisé à régler la somme dues en une mensualité de 700 Euros en plus du loyer courant, jusqu’à complet paiement, payables le 20 du mois, et une 2ème et dernière mensualité pour solde de la dette ;

A défaut du respect d’une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d’une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d’autre part la clause résolutoire sera acquise ;

Dans ce dernier cas, il pourra être procédé à l’expulsion immédiate du locataire des lieux loués et de leurs accessoires, de leurs biens mobiliers ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et le mobilier resté dans les lieux être transporté et remis dans telle dépendance ou garde-meubles qu’il plaira aux bailleurs, aux frais, risques et périls des intéressés et ce, conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution.

6. Sur l’indemnité d’occupation

Afin de préserver les intérêts des bailleurs, au cas où la suspension de la résiliation du bail prendrait fin, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [O] [B] au départ effectif des lieux ;

Par conséquent le défendeur devra s’acquitter si la suspension de résiliation prend fin et jusqu’au départ effectif des lieux d’une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

7. Sur les demandes accessoires

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande d’indemnité formée par la société IN’LI sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés ;

Compte tenu des solutions données au litige, Monsieur [O] [B], succombant, sera condamné aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

Les circonstances de l’espèce ne conduisent pas à écarter l’exécution provisoire du jugement.

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par jugement contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

CONSTATE les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 18 janvier 2010 entre la société IN’LI d’une part, et Monsieur [O] [B] d’autre part, emportant résiliation du bail à compter du 10 juin 2024,

SUSPEND ses effets durant les délais octroyés ci-après,

CONDAMNE Monsieur [O] [B] à payer à la société IN’LI au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au mois de novembre 2024 inclus, la somme de 1149,79 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, jusqu’à parfait paiement,

DIT que Monsieur [O] [B] sera autorisé à régler sa dette en une mensualité de 700 Euros en plus du loyer courant, payables le 20 de chaque mois, à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement ,et une 2ème et dernière mensualité pour solde de la dette,

DIT qu’à défaut du respect d’une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d’une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d’autre part la clause résolutoire sera acquise;

DIT qu’en ce cas le locataire devra quitter les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef dans le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux qui sera délivré à cette fin, à défaut de quoi il pourra être procédé à l’expulsion et à l’évacuation du mobilier dans les conditions et délais prévus par le Code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DIT qu’en ce cas, une indemnité d’occupation égale au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées jusqu’à la libération des lieux sera due ;

DEBOUTE la société IN’LI venant aux droits de la société GECINA puis L’OGIF du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [O] [B] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

Ainsi prononcé au Tribunal judiciaire de Paris Pôle proximité aux jour an et mois susdits.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,