Le 17 mars 2021, [Localité 3] HABITAT OPH a loué un logement à Monsieur [I] [J] et Madame [K] [M], incluant une clause résolutoire. En raison de loyers impayés, un commandement de payer a été délivré le 22 avril 2024, sans effet. L’assignation au tribunal a eu lieu le 2 août 2024, demandant la résiliation du bail et l’expulsion des locataires. Lors de l’audience du 12 novembre 2024, les locataires étaient absents. Le juge a constaté la résiliation du bail, suspendu la clause résolutoire, et ordonné le paiement de 3334,69 Euros, avec des modalités de règlement en 32 mensualités.. Consulter la source documentaire.

1. Quelle est la compétence du juge des référés dans le cadre d’une résiliation de bail ?

La compétence du juge des référés est régie par l’article 834 du Code de procédure civile, qui stipule que dans tous les cas d’urgence, le tribunal peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans cette affaire, le principe de la clause résolutoire et ses effets, ainsi que l’intérêt légitime du bailleur à reprendre possession du bien loué, justifient la compétence du juge des référés, compte tenu de l’absence de contestation sérieuse.

2. Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande de résiliation de bail ?

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise que, sous peine d’irrecevabilité, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

De plus, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Dans cette affaire, [Localité 3] HABITAT OPH a respecté ces délais, rendant la demande recevable.

3. Quelles sont les conséquences de la clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers ?

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 stipule qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans cette affaire, le commandement de payer délivré le 22 avril 2024 est régulier, et la dette n’ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ce commandement, la résiliation du bail est intervenue de plein droit le 23 juin 2024.

4. Quelles sont les conditions pour accorder une provision en paiement de l’arriéré locatif ?

L’article 835 du Code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, statuant en référé, d’accorder une provision au créancier lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 précisent que le paiement des loyers et des charges est une obligation essentielle et incontestable du locataire.

Ainsi, [Localité 3] HABITAT OPH a présenté un décompte des sommes dues, ce qui a conduit à la condamnation de Monsieur [I] [J] et Madame [K] [M] à payer une provision de 3334,69 Euros.

5. Quelles sont les modalités d’échelonnement des paiements en cas de dettes locatives ?

L’article 1343-5 du Code civil permet au juge d’échelonner ou de reporter le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, quant à lui, permet au juge d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation à l’article 1244-1 du Code civil, lorsque le locataire est en mesure de régler sa dette locative.

Dans cette affaire, Monsieur [I] [J] et Madame [K] [M] ont été autorisés à régler leur dette en 32 mensualités de 100 Euros chacune, en plus du loyer courant.

6. Quelle est la nature de l’indemnité d’occupation due par le locataire ?

L’indemnité d’occupation est due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux. Elle doit être égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, avec ses majorations et revalorisations.

Cette mesure vise à préserver les intérêts des bailleurs en compensant la perte de revenus locatifs pendant la période d’occupation sans titre.

7. Quelles sont les conséquences des demandes accessoires et des dépens ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet de demander une indemnité pour couvrir les frais irrépétibles engagés. Cependant, dans cette affaire, le juge a décidé de ne pas faire droit à cette demande d’indemnité.

Monsieur [I] [J] et Madame [K] [M] ont été condamnés solidairement aux entiers dépens, qui comprennent notamment le coût du commandement de payer, en raison de leur échec dans la procédure.