Le litige oppose l’office public de l’habitat de l’établissement territorial Est ensemble à la SARL OPJ, suite à des loyers impayés. Un bail a été signé le 1er mai 2019, mais des défauts de paiement ont conduit à un commandement de payer en avril 2022. En octobre 2024, l’office a assigné la société en référé pour résiliation du bail et expulsion. Le tribunal a constaté la validité de la clause résolutoire, ordonnant l’expulsion de la société OPJ et la condamnation à payer 58 827,18 euros, avec possibilité de régler en 24 mensualités. Des frais de justice ont également été imposés.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail commercial ?

La clause résolutoire dans un bail commercial est régie par l’article L. 145-41 du code de commerce. Cet article stipule que :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Dans l’affaire en question, le commandement de payer délivré le 10 avril 2024 est demeuré infructueux, ce qui a conduit à l’acquisition de la clause résolutoire un mois plus tard, soit le 11 mai 2024.

Ainsi, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, permettant à l’office public de l’habitat de demander la résiliation du bail et l’expulsion de la société OPJ.

Quels sont les droits du créancier en cas de défaut de paiement par le débiteur ?

En cas de défaut de paiement, le créancier peut se prévaloir de plusieurs droits, notamment en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, qui dispose que :

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. »

Dans le cas présent, la société OPJ ne conteste pas sa dette, ce qui rend la demande de l’office public de l’habitat fondée.

De plus, l’article 1343-5 du code civil permet au juge de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

Ainsi, l’office public de l’habitat a le droit de demander le paiement des loyers impayés et d’obtenir une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux, en cas de non-respect des obligations contractuelles par la société OPJ.

Quelles sont les conséquences d’un défaut de paiement sur le contrat de bail ?

Le défaut de paiement a des conséquences directes sur le contrat de bail, comme le stipule l’article 24 du bail en question :

« À défaut d’exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance par le bailleur d’un commandement de payer demeuré infructueux. »

Dans cette affaire, le commandement de payer délivré le 10 avril 2024 est resté sans effet, entraînant la résiliation automatique du bail au 11 mai 2024.

Cela signifie que la société OPJ est tenue de quitter les lieux, et l’office public de l’habitat peut demander son expulsion.

En outre, la société OPJ est également redevable d’une indemnité d’occupation, calculée sur la base du loyer conventionnel, jusqu’à ce qu’elle libère les lieux.

Comment le juge peut-il accorder des délais de paiement au débiteur ?

Le juge peut accorder des délais de paiement en vertu de l’article 1343-5 du code civil, qui précise que :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Dans le cas présent, la société OPJ a demandé un délai de paiement de 24 mois, justifiant ses difficultés financières par des efforts de remboursement partiels et des perspectives de rentrée d’argent.

Le juge a donc décidé d’accorder un plan d’apurement, permettant à la société OPJ de régler sa dette en 24 mensualités, tout en précisant que le non-respect de ce plan entraînerait la reprise des poursuites et l’effet de la clause résolutoire.

Ainsi, le juge a la possibilité d’adapter les modalités de paiement en fonction de la situation financière du débiteur, tout en protégeant les droits du créancier.

Quelles sont les implications des frais de justice dans cette affaire ?

Les frais de justice sont régis par l’article 696 du code de procédure civile, qui stipule que :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Dans cette affaire, la société OPJ, en tant que partie perdante, a été condamnée à payer les dépens, y compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

De plus, l’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à verser une somme à l’autre partie pour couvrir les frais exposés et non compris dans les dépens.

Ainsi, la société OPJ a été condamnée à verser 1 500 euros à l’office public de l’habitat au titre de l’article 700, ce qui souligne l’importance de la prise en charge des frais de justice dans le cadre des litiges.