Le 8 septembre 2017, Monsieur [M] [E] a cédé sa société [E] à BATISÛR, représentée par Monsieur [V] [U]. Ce jour-là, la SCI FERRY BRIAND a signé un bail commercial de neuf ans avec [E] pour des bureaux, avec un loyer initial de 800 € hors taxes. En raison de loyers impayés, un commandement de payer a été délivré le 30 août 2018. Après plusieurs procédures judiciaires, le tribunal a constaté la clause résolutoire acquise au 5 février 2023, ordonnant l’expulsion de PROBATECO et condamnant cette dernière à verser 4.199,33 € pour loyers impayés, tout en accordant des délais de paiement.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail commercial ?

La clause résolutoire dans un bail commercial est régie par l’article L. 145-41 du Code de commerce, qui stipule que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Ainsi, pour qu’une clause résolutoire soit acquise, il faut que le bailleur prouve que :

– Le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer soit fautif ;
– Le bailleur soit en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;
– La clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté.

Dans l’affaire en question, le commandement de payer délivré le 4 février 2023 a été jugé régulier, car il mentionnait les montants réclamés et les détails des sommes dues, permettant ainsi au locataire de connaître ses obligations.

En conséquence, la clause résolutoire a été considérée comme acquise à la date du 5 mars 2023.

Quels sont les droits et obligations du preneur en matière de paiement des loyers et charges ?

Les droits et obligations du preneur sont principalement régis par les articles 1728 et 1741 du Code civil. L’article 1728 stipule que « le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

L’article 1741 précise que « le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. »

En vertu de ces articles, le preneur doit s’acquitter des loyers et charges dans les délais convenus. Dans le cas présent, la société PROBATECO a cessé de payer son loyer principal depuis novembre 2022, ce qui constitue un manquement à ses obligations contractuelles.

Le bail stipule également que le preneur est responsable du paiement de la taxe foncière et des charges d’électricité, ce qui renforce son obligation de paiement.

La SCI FERRY-BRIAND a donc le droit de réclamer ces sommes impayées, et la clause résolutoire peut être invoquée en cas de non-paiement.

Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail pour le preneur ?

La résiliation du bail entraîne plusieurs conséquences pour le preneur, notamment en matière d’expulsion et d’indemnité d’occupation. Selon l’article 1224 du Code civil, « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

En cas de résiliation, le preneur devient occupante sans droit ni titre, ce qui lui impose de quitter les lieux. La SCI FERRY-BRIAND a demandé l’expulsion de la société PROBATECO, ce qui est une conséquence directe de la résiliation du bail.

De plus, l’article 1228 du Code civil permet au juge de prononcer la résolution ou d’ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur.

Dans cette affaire, la société PROBATECO a été condamnée à verser une indemnité d’occupation, correspondant aux loyers et charges qu’elle aurait dû continuer à payer si le bail n’avait pas été résilié.

Ainsi, la résiliation du bail entraîne des obligations financières pour le preneur, même après la perte de son droit d’occupation.

Comment se calcule la clause pénale en cas de non-paiement des loyers ?

La clause pénale est régie par l’article 1231-5 du Code civil, qui stipule que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. »

Dans le cas présent, la clause pénale prévue dans le bail stipule un montant de 10 % des sommes dues en cas de non-paiement.

La SCI FERRY-BRIAND a donc réclamé une somme de 419 € au titre de la clause pénale, correspondant à 10 % de la créance de 4 199,33 € due par la société PROBATECO.

Cependant, le tribunal a décidé de ramener cette somme à 100 €, considérant que la pénalité initiale était excessive.

Ainsi, la clause pénale est un outil permettant au bailleur de se prémunir contre les manquements du preneur, mais elle peut être modérée par le juge si elle est jugée excessive.

Quelles sont les implications de la conservation du dépôt de garantie par le bailleur ?

La conservation du dépôt de garantie est régie par les stipulations du bail et par les principes généraux du droit des obligations. Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est destiné à garantir le paiement des loyers et des charges.

Dans le cas présent, la SCI FERRY-BRIAND a demandé à conserver le dépôt de garantie de 1 600 €, représentant deux mois de loyers hors taxes et hors charges.

Cette demande est justifiée par le fait que la société PROBATECO est redevable de charges récupérables, mais que les montants précis n’ont pas encore été déterminés.

Le tribunal a donc autorisé la SCI FERRY-BRIAND à conserver le dépôt de garantie jusqu’à ce que les montants exigibles soient établis.

Cela signifie que le bailleur peut utiliser le dépôt pour couvrir les dettes locatives du preneur, ce qui constitue une protection pour le bailleur en cas de non-paiement.

En conclusion, la conservation du dépôt de garantie permet au bailleur de sécuriser ses créances et de se prémunir contre d’éventuels manquements du preneur.