L’OPH MONTREUILLOIS a signé un bail avec Monsieur [R] [C] le 19 juillet 2021. En raison de loyers impayés, un commandement de payer a été émis le 23 janvier 2024, réclamant 938,25 euros. L’Office Public de l’Habitat a ensuite assigné Monsieur [R] [C] devant le juge des contentieux de la protection le 8 juillet 2024. Le bail a été résilié le 24 mars 2024, le locataire étant en défaut de paiement. Il a été condamné à régler 2.203,01 euros d’arriérés et à verser une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux, ainsi qu’aux dépens.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions de recevabilité de l’action en résiliation de bail ?

La recevabilité de l’action en résiliation de bail est régie par plusieurs dispositions législatives.

Tout d’abord, l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 stipule que « le bailleur doit notifier au locataire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le commandement de payer, ainsi que la mise en demeure de régulariser sa situation dans un délai de deux mois ».

Dans le cas présent, l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 8 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 septembre 2024, ce qui respecte le délai légal.

De plus, l’article 24 II de la même loi précise que « le bailleur doit saisir la Commission de Conciliation des Litiges Locatifs (CCAPEX) au moins deux mois avant de délivrer l’assignation ».

L’Office Public de l’Habitat a justifié avoir saisi la CCAPEX le 28 mars 2024, respectant ainsi cette exigence.

En conséquence, l’action est déclarée recevable.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire dans un contrat de bail ?

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire dans un contrat de bail sont définies par plusieurs articles du Code civil et de la loi sur les baux d’habitation.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire l’obligation de payer les loyers aux termes convenus.

L’article 1224 du Code civil précise que « la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice en cas d’inexécution suffisamment grave ».

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 stipule que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Dans cette affaire, un commandement de payer a été signifié le 23 janvier 2024, et le locataire n’a pas réglé sa dette dans le délai imparti.

Ainsi, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, et le bail est résilié à compter du 24 mars 2024.

Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail sur les obligations du locataire ?

La résiliation du bail entraîne plusieurs conséquences sur les obligations du locataire, notamment en matière de paiement des loyers et d’indemnité d’occupation.

Selon l’article 1103 du Code civil, « les contrats doivent être exécutés de bonne foi ».

De plus, l’article 1217 du même code précise que « le créancier peut demander l’exécution forcée de l’obligation, la résolution du contrat ou des dommages et intérêts ».

Dans le cas présent, Monsieur [R] [C] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

L’Office Public de l’Habitat a produit un décompte justifiant que le locataire doit la somme de 2.203,01 euros, correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation.

En outre, le maintien dans les lieux après la résiliation constitue une faute civile, ouvrant droit à réparation pour le propriétaire.

Ainsi, Monsieur [R] [C] devra également verser une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer jusqu’à la libération effective des lieux.

Quelles sont les dispositions relatives aux dommages et intérêts en cas de retard de paiement ?

Les dispositions relatives aux dommages et intérêts en cas de retard de paiement sont régies par l’article 1231-6 du Code civil.

Cet article stipule que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ».

Il précise également que ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Dans cette affaire, l’Office Public de l’Habitat a demandé des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Cependant, le demandeur n’a pas justifié d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts a été rejetée, conformément aux dispositions de l’article 1231-6.

Quelles sont les conséquences des dépens et des demandes accessoires dans cette affaire ?

Les conséquences des dépens et des demandes accessoires sont régies par l’article 696 du Code de procédure civile.

Cet article stipule que « la partie perdante supporte la charge des dépens ».

Dans cette affaire, Monsieur [R] [C], en tant que partie perdante, devra supporter les dépens, y compris le coût du commandement de payer.

De plus, l’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à verser une somme à l’autre partie pour couvrir les frais non compris dans les dépens.

Cependant, le juge a décidé de ne pas faire droit à la demande formée au titre de cet article, considérant que l’équité justifie cette décision.

Ainsi, Monsieur [R] [C] sera condamné aux dépens, mais pas à verser d’indemnité au titre de l’article 700.