Le 17 août 2022, BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a signé un bail meublé d’un an avec Mme [A] [B], fixant un loyer mensuel de 958,38 euros. En raison de loyers impayés, un commandement de payer a été émis le 27 octobre 2023, réclamant 2058,89 euros. Le 18 juillet 2024, une assignation en justice a été déposée pour résilier le bail et obtenir l’expulsion de Mme [A] [B], ainsi que le paiement d’une somme totale de 5361,49 euros. L’expulsion a été ordonnée, et une indemnité d’occupation a été fixée jusqu’à son départ effectif.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions de la résiliation judiciaire du bail selon le Code Civil ?

La résiliation judiciaire du bail est régie par les articles 1224 et suivants du Code Civil.

Selon l’article 1224, la résiliation judiciaire peut être prononcée lorsque des manquements suffisamment graves aux obligations contractuelles sont démontrés.

En vertu de l’article 1228, le juge a la possibilité de constater ou de prononcer la résiliation, ou d’ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur.

L’article 1229 précise que la date de la résiliation est celle fixée par le juge ou, à défaut, celle de l’assignation en justice.

Dans le cas présent, les manquements de Mme [A] [B] à son obligation de paiement des loyers et charges sont considérés comme suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail.

La situation d’impayés a été constatée, et le bailleur a respecté les procédures nécessaires, rendant ainsi la demande de résiliation fondée.

Quelles sont les obligations des bailleurs en matière d’assignation selon la loi du 06/07/89 ?

L’article 24 de la loi du 06/07/89, modifié par la loi du 24/03/2014, impose des conditions spécifiques aux bailleurs pour l’assignation en cas de résiliation du bail.

À compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales, autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

Dans cette affaire, le bailleur a justifié de la saisine de la CCAPEX au 30/10/2023, ce qui rend l’assignation recevable.

De plus, l’assignation a été dénoncée au Préfet six semaines avant l’audience, conformément aux exigences de l’article 24 III et IV de la loi précitée.

Comment se déroule la procédure d’expulsion selon le Code des Procédures Civiles d’Exécution ?

L’expulsion est régie par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, qui stipule que l’expulsion ne peut être ordonnée qu’après un commandement de quitter les lieux.

Ce commandement doit être délivré au locataire, et si celui-ci ne quitte pas les lieux, le bailleur peut demander l’expulsion avec le concours de la force publique.

Dans le cas présent, le juge a ordonné l’expulsion de Mme [A] [B] et de tous les occupants de son chef, en précisant que cela se ferait avec le concours de la force publique si nécessaire.

Le bailleur a également été autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, qui régissent le sort des meubles laissés dans les lieux.

Quelles sont les implications de la subrogation conventionnelle dans le cadre de ce litige ?

La subrogation conventionnelle est régie par l’article 1346-1 du Code Civil, qui permet au créancier ayant reçu paiement d’une tierce personne de se subroger dans tous ses droits contre le débiteur.

Dans cette affaire, la SAS GARANTME, en tant que caution, a produit des quittances subrogatives du bailleur pour un montant total de 4340,19 euros, correspondant aux loyers et charges dus.

Cela signifie que la SAS GARANTME a le droit de réclamer le paiement de cette somme à Mme [A] [B], en se substituant aux droits de BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES.

Ainsi, Mme [A] [B] est condamnée à payer à la SAS GARANTME cette somme, en plus des autres montants dus au bailleur, ce qui illustre l’importance de la subrogation dans le cadre des obligations de paiement en matière locative.

Quels sont les droits du bailleur concernant l’indemnité d’occupation après résiliation du bail ?

L’indemnité d’occupation est déterminée par le montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail avait continué, conformément à la jurisprudence et aux pratiques en matière locative.

Dans cette affaire, le juge a décidé que l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif de Mme [A] [B] serait égale au montant des loyers et charges.

Cela est en accord avec les principes de protection des droits du bailleur, qui a le droit d’être indemnisé pour l’occupation des lieux après la résiliation du bail.

Cette indemnité est due jusqu’à la remise des clés ou jusqu’à l’expulsion effective, ce qui souligne l’importance de la continuité des obligations locatives même après la résiliation du contrat.

Ainsi, Mme [A] [B] est condamnée à payer cette indemnité d’occupation à BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES, sauf si des quittances subrogatives sont produites par la SAS GARANTME.