L’établissement [Localité 6] Habitat OPH a signé un bail avec Monsieur et Madame [N] en 2005. En août 2017, Monsieur [R] [N] a notifié un congé, souhaitant que le bail se poursuive pour son épouse. En octobre 2022, un commandement de payer a été délivré pour 4262,92 euros. Un constat en février 2023 a révélé que Madame [G] [N] vivait ailleurs, entraînant une assignation devant le tribunal. Celui-ci a prononcé la résiliation du bail pour défaut d’occupation personnelle, ordonnant l’expulsion des époux [N] et de Madame [U] [J], ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à restitution des lieux.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la portée de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 concernant le transfert de bail ?

L’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 stipule que le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à un locataire âgé de plus de soixante-cinq ans, dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond fixé par arrêté, sans lui offrir un logement correspondant à ses besoins.

Ce texte vise à protéger les locataires âgés et/ou en situation de handicap lorsque leur bailleur souhaite résilier le bail.

Cependant, dans le cas présent, aucun congé n’a été délivré par le bailleur sur ce fondement. La demande de l’établissement [Localité 6] Habitat OPH vise à obtenir la résiliation du bail pour manquement aux obligations contractuelles des époux [N].

Ainsi, la demande de transfert du bail au bénéfice de Madame [U] [J] sur ce fondement n’est pas fondée.

Quelles sont les conditions d’abandon de domicile selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ?

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le contrat de location continue au profit du conjoint, des descendants, ou d’autres personnes à charge qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

L’abandon de domicile est défini comme un départ brusque et imprévisible du locataire, s’imposant à l’occupant.

Dans cette affaire, les défendeurs n’ont pas prouvé un départ brusque et imprévisible de Madame [G] [N] des lieux. Les éléments de preuve, tels que des courriers contradictoires, montrent que son départ n’est pas établi comme un abandon de domicile au sens de l’article 14.

Par conséquent, Madame [U] [J] ne peut prétendre à un transfert de bail sur ce fondement.

Quelles sont les conséquences du non-respect de l’obligation d’occupation personnelle des lieux ?

Selon l’article L442-3-5 du code de la construction et de l’habitation, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an. En cas de non-respect de cette obligation, le bailleur peut saisir le juge pour demander la résiliation du bail.

En l’espèce, il a été établi que les époux [N] n’occupaient plus personnellement les lieux situés [Adresse 1] et qu’ils résidaient à l’adresse [Adresse 4]. Ce manquement constitue une violation grave de leurs obligations contractuelles.

Ainsi, la résiliation du bail aux torts exclusifs de Monsieur [R] [N] et de Madame [G] [N] a été prononcée.

Quelles sont les implications de la résiliation du bail sur l’expulsion des occupants ?

La résiliation du bail entraîne que Monsieur [R] [N], Madame [G] [N] et Madame [U] [J] se trouvent occupants sans droit ni titre des lieux. En conséquence, il est possible d’ordonner leur expulsion.

L’expulsion doit être effectuée selon les modalités prévues par la décision de justice, et peut être réalisée avec l’assistance de la force publique si nécessaire.

Dans cette affaire, l’expulsion a été ordonnée, et un délai de deux mois a été accordé pour quitter les lieux après signification du commandement d’avoir à quitter les lieux.

Comment est déterminée l’indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail ?

L’indemnité d’occupation est déterminée en fonction du montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Elle est considérée comme une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Dans cette affaire, les époux [N] ont cessé de résider à l’adresse objet du bail, laissant Madame [U] [J] dans les lieux sans titre. Ils doivent donc être condamnés à payer une indemnité d’occupation jusqu’à la complète libération des lieux.

La demande de majoration de 30% de cette indemnité n’a pas été justifiée par l’établissement [Localité 6] Habitat OPH, ce qui a conduit à son rejet.

Quelles sont les obligations du locataire en matière de paiement des loyers selon l’article 1728 du code civil ?

L’article 1728 du code civil impose au locataire l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus. En cas de non-paiement, le bailleur peut demander la résiliation du bail et le paiement des arriérés.

Dans cette affaire, la dette locative a été établie à 3766,40 euros au 31 décembre 2023. Cependant, les défendeurs ont justifié des paiements qui ont réduit cette dette à 3,02 euros au 4 octobre 2024.

Ainsi, la demande de l’établissement [Localité 6] Habitat OPH pour le paiement de cette somme a été rejetée à l’égard des époux [N], mais pas à l’égard de Madame [U] [J], qui n’était pas partie au bail.