NAC: 5AA

N° RG 24/02200 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TAHH

JUGEMENT

N° B

DU : 21 Novembre 2024

S.A. HLM DES CHALETS

C/

[G] [J]
[R] [H], es-qualité de curateur de Monsieur [J] [G]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 21 Novembre 2024

à Me REDON REY

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Jeudi 21 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection,statuant en matière civile, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 24 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. HLM DES CHALETS, dont le siège social est sis 29 BOULEVARD GABRIEL KOENIGS – BP 3148 – 31027 TOULOUSE

représentée par Me Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [G] [J], détenu : MAISON D ARRET DE SEYSSES, RUE DANIELLE CASANOVA – 31600 SEYSSES

représenté par Me Agnès DUFETEL-CORDIER, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [R] [H], es-qualité de curateur de Monsieur [J] [G], demeurant 105 TER CHEMIN LARRAMET – 31170 TOURNEFEUILLE

représenté par Me Agnès DUFETEL-CORDIER, avocat au barreau de TOULOUSE

Par un contrat à effet au 27 août 2021, la SA HLM DES CHALETS a donné à bail à M. [G] [J] un appartement à usage d’habitation situé au 3 route du Moulin, appt 12, 31590 Lavalette, pour un loyer mensuel de 297,57€, provision pour charges comprise.

M. [G] [J] a été placé sous curatelle renforcée par ordonnance du juge des tutelles de Toulouse en date du 18 juillet 2018, M. [R] [H], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, étant désigné en qualité de curateur.

La mesure a été renouvelée par ordonnance du 04 juillet 2023, pour une durée de cinq ans.

Invoquant un trouble de jouissance, la SA HLM DES CHALETS a fait assigner M. [G] [J] et M.[R] [H] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse, respectivement par actes de commissaire de justice des 23 mai 2024 et 16 mai 2024 et our obtenir le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusif du locataire, son expulsion sans délai et sa condamnation en paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ des lieux.

A l’audience du 24 septembre 2023, la SA HLM DES CHALETS, représentée par son conseil, et se rapportant à ses conclusions déposées, sollicite sous le bénéfice de l’exécution provisoire:
– de débouter M. [G] [J] de l’ensemble de ses contestations et demandes,
*A titre principal :
– de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire assisté de son curateur à compter de l’acte introductif d’instance,
– de prononcer l’expulsion du locataire, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
– de supprimer le délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution compte tenu du comportement dangereux de M. [G] [J],
– de le condamner à lui payer une indemnité d’occupation correspondant aux loyers et charges actuels, soit 327,58€, de la résiliation à son départ effectif,
A titre subsidiaire : si la résiliation n’était pas retenue à compter de l’assignation,
– de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire assisté de son curateur,
– de prononcer l’expulsion du locataire, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
– de supprimer le délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution compte tenu du comportement dangereux de M. [G] [J],
– de le condamner au paiement des loyers et charges de mai 2024 au jour de l’audience qui seraient impayés en prenant en compte les règlements réalisés selon décompte actualisé au jour de l’audience,
– de le condamner à lui payer une indemnité d’occupation correspondant aux loyer et charges actuels, soit 327,58€, de l’audience à son départ effectif,
Dans tous les cas,
– de le condamner à lui payer 1000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au soutien de ses demandes, elle conteste toute nullité de l’assignation en ce que celle-ci a été délivrée par actes séparés au locataire et à son curateur. Sur le fond, elle fait valoir que M. [G] [J] a violé ses obligations de locataire d’user de la chose louée en bon père de famille, en ce la bailleresse a été destinataire de nombreuses plaintes des résidents et même d’une pétition, pour nuisances sonores en état d’ébriété, dégradations,… Elle affirme qu’il a agressé en janvier 2024 l’une des résidentes en la menaçant avec un cutter, ce qui a occasionné à celle-ci une ITT de deux jours et qu’il a dégradé des véhicules, faits pour lesquels il a été condamné par le tribunal correctionnel de Toulouse à une peine d’emprisonnement de 8 mois, à une interdiction de contact avec les victimes, outre une interdiction de se présenter sur la commune. Elle ajoute qu’une sommation de cesser les troubles a été délivrée le 31 janvier 2024. Elle rappelle que ce n’est pas le caractère isolé de l’acte ou sa répétition qui doit être retenu mais sa gravité. Elle reconnait les
difficultés de santé du locataire mais affirme qu’il est dangereux pour les autres résidents dont elle a la responsabilité d’autant qu’il n’a pas conscience de ses troubles. Elle sollicite son expulsion dans délai, faisant valoir un risque de débordement à sa sortie de prison et son interdiction de revenir sur la commune.

M. [G] [J], assisté de M. [R] [H], son curateur, tous deux représentés par leur conseil s’oppose à l’ensemble de ces demandes et sollicite
– à titre liminaire de prononcer la nullité de l’assignation faute pour M. [J] d’avoir reçu signification de l’acte;
– et de débouter SA HLM DES CHALETS de l’ensemble de ses demandes.

Il fait valoir que l’acte introductif d’instance a été signifié à son curateur mais qu’elle ne lui a pas été délivrée, de sorte que l’assignation est nulle. Il reconnait ses difficultés de santé liées à sa pathologie, laquelle l’a conduit a été hospitalisé en établissement psychiatrique à de multiples reprises, et qui lui fait adopter un comportement antisocial pour lequel il a été condamné par le tribunal correctionnel, les faits s’étant produits au sein de la résidence. Il concède qu’en phase de rupture de traitement il présente des idées délirantes avec mise en danger et refus de soins et que son état est compatible avec les dires des résidents, en ce qu’il peut décompenser et devenir insultant, ainsi que paraitre dangereux pour lui-même et autrui. Il affirme cependant qu’à sa sortie de détention il devra être accompagné, ce qui passe par la nécessité d’avoir un logement, même si ses parents sont très présents et soutenants. Il sollicite ainsi de ne pas ordonner l’expulsion des lieux sans délais, ce qui reviendrait à le contraindre à un isolement social accéléré, et de débouter SA HLM DES CHALETS de l’ensemble de ses demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024.

SUR LA NULLITE DE L ASSIGNATION

En l’espèce, contrairement à ses affirmations, une assignation a bien été délivrée à M. [G] [J] le 23 mai 2023, l’acte ayant été remis à étude. En effet, le commissaire de justice indique sur son acte que l’agent pénitentiaire rencontré a déclaré que M. [G] [J] a refusé de recevoir l’acte et de se présenter devant l’auxiliaire de justice.

En conséquence, aucune nullité de l’assignation n’est encourue et M. [G] [J] sera débouter de son exception de procédure.

SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION DU BAIL ET L’EXPULSION

La résiliation du bail peut être prononcée à la demande du bailleur en cas de violations graves ou renouvelées de ses obligations par le preneur.

Par ailleurs l’article 1224 du code civil dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code Civil applicable au contrat de location liant les parties, le preneur est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d’une obligation essentielle consistant à user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que « le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location».

Il en résulte que les locataires doivent s’abstenir de causer tout trouble anormal de voisinage dans le cadre de l’exécution de leur contrat de bail et il convient donc que le bailleur qui se prévaut de cette disposition démontre le trouble en question, ainsi que son caractère anormal et le lien entre ce trouble et l’exécution du contrat de bail.

L’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 ajoute par ailleurs que « après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux. »

Ainsi, le bailleur est dans l’obligation de faire cesser le trouble dont il peut rapporter la preuve.

En cas de demande de résiliation judiciaire, en vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou à défaut celle de l’assignation en justice en vertu de l’article 1229 du code civil.

En l’espèce, l’obligation de jouissance paisible des lieux est rappelée à l’article 6 du bail signé entre les parties.

La SA HLM DES CHALETS produit divers mails, attestations des voisins, ainsi qu’une pétition, qui rapportent dans des termes précis, circonstanciés et convergents des épisodes d’agressivité notamment verbale, d’insultes et de dégradations faites par M. [G] [J] à leur encontre.

De son côté M. [G] [J] n’apporte aucun élément pour venir démentir ces éléments, qu’il reconnait aux termes de ses écritures et qu’il impute à son état de santé, en ce qu’il souffre de schizophrénie, ce qui est constant et non contesté.

Il convient néanmoins de relever que le droit au logement constitue pour chaque citoyen un droit fondamental, que M. [G] [J] est indubitablement une personne fragile, majeur protégé sous le régime de la curatelle renforcée, et que, pour pouvoir donner lieu à la résiliation du bail, les nuisances doivent avoir un caractère particulier de gravité notamment pour le voisinage ou être réitérées de façon actuelle, ce qui ne peut être le cas compte tenu de l’incarcération de M. [G] [J] depuis le 19 janvier 2024.

En tout état de cause, il est produit aux débats le jugement prononcé le 15 février 2024 par le tribunal correctionnel de Toulouse, en procédure de comparution à effet différé, à l’encontre de M. [G] [J] pour des faits de violences avec menace d’une arme et ITT de 2 jours commis envers l’une des résidentes, Mme [U],(en brandissant un cutter en sa direction), outre des faits de dégradations sur plusieurs véhicules commis le 17 janvier 2024 aux abords de la résidence. M. [G] [J] a été reconnu coupable de ces faits et condamné à une peine d’emprisonnement de huit mois, à une interdiction de contact avec Mme [U] notamment pendant trois ans et à une interdiction de se rendre sur la commune de Lavalette pour une durée de 5 ans.

Au regard des éléments communiqués, la SA HLM DES CHALETS rapporte donc la preuve de la violation grave de ses obligations par le preneur justifiant la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire.

En conséquence, la résiliation du bail sera prononcée à compter de la date de l’assignation soit le 23 mai 2024 ainsi que l’expulsion de M. [G] [J], avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

SUR LA DEMANDE DE SUPPRESSION DU DÉLAI DE L’ARTICLE 412-1 DU CPCE POUR QUITTER LES LIEUX,

En application de l’article 412-1 du code des procédure civile d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. (…)
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la SA HLM DES CHALETS sollicite la suppression du délai de deux mois eu égard à la gravité de la situation et à la dangerosité du comportement de M. [G] [J].

A ce titre, l’urgence ou le danger de la situation ne font pas partie des conditions énumérées, de manière limitative, aux termes de l’article susmentionné permettant la suppression de ce délai.

Pour autant, l’expulsion de M. [G] [J] découle de facto de l’interdiction pour celui-ci de se rendre sur la commune et d’entrer en contact avec Mme [U], ces interdictions ayant été prononcées par tribunal correctionnel le 15 février 2024, soit plusieurs mois auparavant. Or sachant qu’il a interdiction de venir dans son logement, M. [G] [J] ne démontre pas avoir recherché un autre logement par l’intermédiaire de ses parents. Par ailleurs, les manquements particulièrement graves de M. [G] [J] à l’obligation de jouissance paisible des lieux sont constitutifs de mauvaise foi, en eux-mêmes.

En conséquence, le délai de deux mois de l’article susvisé sera supprimé.

SUR LA DEMANDE D’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

La résiliation ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, M. [G] [J] , assisté de son curateur, M. [H], sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résiliation du bail et ce afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 327,58€, à compter du 23 mai 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, étant précisé que le décompte locatif produit aux débats et arrêté à la date du 17 septembre 2024 démontre que l’intégralité des sommes dues ont été réglées.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [G] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû engager la SA HLM DES CHALETS et la situation financière de M. [G] [J], celui-ci sera condamné à lui verser la somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE M. [G] [J], assisté de son curateur, M. [R] [H], de son exception de procédure tirée de la nullité de l’assignation,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 23 août 2021 entre la SA HLM DES CHALETS et M. [G] [J] concernant un appartement à usage d’habitation situé 3 route du Moulin, appt 12, 31590 Lavalette, aux torts exclusifs de M. [G] [J], à la date du 23 mai 2024;

ORDONNE en conséquence à M. [G] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [G] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA HLM DES CHALETS pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

ORDONNE la suppression du délai de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution;

RAPPELLE à M. [G] [J] qu’il est soumis à une interdiction de se rendre sur la commune de Lavalette par jugement du tribunal correctionnel de Toulouse en date du 15 février 2024 ;

CONDAMNE M. [G] [J], assisté de son curateur, M. [R] [H], à verser à la SA HLM DES CHALETS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 327,58 euros à compter du 23 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant, étant relevé que M. [G] [J] est à jour du paiement de ces sommes au 17 septembre 2024 (mensualité de septembre 2024 incluse) ;

CONDAMNE M. [G] [J], assisté de son curateur, M. [R] [H], à verser à la SA HLM DES CHALETS une somme de150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [G] [J], assisté de son curateur, M. [R] [H], aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier La Vice-Présidente