La société EMMAUS HABITAT a signé un bail avec Madame [E] [V] le 9 septembre 2019. En raison de loyers impayés, un commandement de payer de 4 574,05 euros a été signifié le 2 juin 2023. Le 3 juin 2024, EMMAUS HABITAT a assigné Madame [E] [V] pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion. Lors de l’audience du 27 septembre 2024, la créance a été actualisée à 5 289,06 euros. Le tribunal a condamné Madame [E] [V] à payer 5 016,69 euros, tout en suspendant les effets de la clause résolutoire sous conditions de paiement.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la recevabilité de la demande de constatation de la clause résolutoire ?

La demande de la société d’HLM EMMAUS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire est recevable.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, il est stipulé que « toute assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée le 4 juin 2024, respectant ainsi le délai requis.

De plus, l’article 24 II de la même loi précise que « le bailleur doit justifier que la situation d’impayés perdure malgré un signalement à la caisse d’allocations familiales au moins deux mois avant l’assignation ».

La société d’HLM EMMAUS HABITAT a bien signalé la situation d’impayés le 2 juin 2023, soit deux mois avant l’assignation, ce qui rend la demande recevable.

Quelles sont les obligations du locataire en matière de paiement des loyers ?

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus ».

Cette obligation est renforcée par l’article 4 p) de la même loi, qui stipule que « toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance est réputée non écrite ».

Ainsi, le bailleur ne peut pas imposer des frais supplémentaires au locataire pour le recouvrement de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, « il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve ».

Dans cette affaire, la société d’HLM EMMAUS HABITAT a fourni des preuves suffisantes de l’arriéré de loyers et charges impayés, ce qui justifie la condamnation de Madame [E] [V] à payer les sommes dues.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ?

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Dans cette affaire, un commandement de payer a été signifié le 2 juin 2023, et les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai imparti.

Ainsi, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, et le bail est résilié de plein droit à compter du 3 août 2023.

Quelles sont les possibilités de délais de paiement pour le locataire ?

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement au locataire, à condition que celui-ci soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Les délais peuvent aller jusqu’à trois ans.

De plus, l’article 24 VII précise que « les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés ».

Dans cette affaire, Madame [E] [V] a proposé un échelonnement de sa dette et a déposé un dossier de surendettement jugé recevable.

Le juge a donc suspendu les effets de la clause résolutoire et accordé des délais de paiement, sous réserve de respecter les modalités fixées.

Comment est fixée l’indemnité d’occupation due par le locataire ?

Selon l’article 1730 du code civil, « à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux ».

L’article 1240 du même code stipule que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Ainsi, un occupant sans droit ni titre est tenu de verser une indemnité d’occupation au propriétaire.

Dans cette affaire, le bail ayant été résilié depuis le 3 août 2023, Madame [E] [V] est considérée comme occupante sans droit ni titre.

L’indemnité d’occupation est donc fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges, à compter de cette date jusqu’à la libération effective des lieux.