La SASU OPERA MALESHERBES a conclu un contrat de bail avec un locataire pour un appartement, mais des loyers sont restés impayés. En mars 2024, le bailleur a signifié un commandement de payer pour un montant de 34 467,86 euros et a saisi la CCAPEX. En mai 2024, le bailleur a assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection, demandant la résiliation du bail et l’expulsion. Le tribunal a rejeté la demande de nullité pour dol, constatant la résiliation du bail pour défaut de paiement et ordonnant l’expulsion, tout en accordant des dommages et intérêts au locataire.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ?

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est recevable si elle respecte les conditions prévues par la loi.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SASU OPERA MALESHERBES a notifié l’assignation le 15 mai 2024, respectant ainsi ce délai.

De plus, l’article 24 II de la même loi stipule que le bailleur doit saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

La SASU OPERA MALESHERBES a saisi la CCAPEX le 25 mars 2024, ce qui est également conforme aux exigences légales.

Ainsi, la demande de la SASU OPERA MALESHERBES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Quelles sont les conséquences du dol sur la validité du contrat de bail ?

Le dol peut affecter la validité d’un contrat de bail en viciant le consentement des parties.

Selon l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsque, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

L’article 1137 du même code définit le dol comme le fait d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, ou par la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante.

Dans le cas présent, le locataire a allégué que la bailleresse a omis de l’informer de troubles de voisinage et de l’absence d’eau chaude.

Cependant, le locataire n’a pas prouvé que ces éléments étaient déterminants pour son consentement au moment de la conclusion du contrat.

En conséquence, le dol n’est pas caractérisé, et la demande de nullité du contrat de bail pour vice de consentement est rejetée.

Quelles sont les obligations du locataire en matière de paiement des loyers ?

Les obligations du locataire en matière de paiement des loyers sont clairement définies par la loi.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que le locataire est tenu de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En cas de non-paiement, le bailleur peut engager une procédure pour obtenir le paiement des sommes dues.

L’article 1353 du code civil précise que celui qui demande l’exécution d’une obligation doit en rapporter la preuve.

Dans cette affaire, la SASU OPERA MALESHERBES a prouvé l’arriéré de loyers et charges impayés, et le locataire a reconnu avoir cessé de payer en raison de litiges.

Ainsi, le locataire est condamné à payer les sommes dues au titre des loyers et charges impayés.

Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail sur l’indemnité d’occupation ?

La résiliation du bail entraîne des conséquences sur l’indemnité d’occupation due par le locataire.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux.

L’article 1240 du même code stipule que tout fait de l’homme qui cause un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Ainsi, un occupant sans droit ni titre est tenu de verser une indemnité d’occupation au propriétaire.

Dans cette affaire, le bail a été résilié le 2 mai 2024, et le locataire est devenu occupant sans droit ni titre à partir de cette date.

Il convient donc de fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal au loyer révisé et aux charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi.

Le locataire est donc condamné à payer cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Quelles sont les obligations du bailleur en matière de délivrance d’un logement décent ?

Le bailleur a des obligations spécifiques en matière de délivrance d’un logement décent.

L’article 1719 du code civil impose au bailleur de délivrer au preneur un logement décent, c’est-à-dire un logement qui ne présente pas de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le bailleur doit remettre au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation, et garantir la jouissance paisible du logement.

En l’espèce, le locataire a allégué des problèmes d’eau chaude et l’absence de jouissance de la cave.

Cependant, il n’a pas prouvé que ces éléments constituaient un état d’inhabitabilité totale du logement.

Ainsi, bien que des troubles aient été constatés, cela ne justifie pas une exonération totale du paiement du loyer.

Le bailleur est donc tenu de respecter ses obligations, mais la non-conformité ne caractérise pas un état d’inhabitabilité totale.