5AA

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 24/00507 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YZ3U

S.C.I. CONATUS, S.A. SEYNA

C/

[C] [W]

Expéditions délivrées à :
Me BECQUE
Mme [W]

FE délivrée à :
Me BECQUE

Le 19/11/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 19 novembre 2024

JUGE : Mme Édith VIDALIE-TAUZIA, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDERESSES :

1°) S.C.I. CONATUS – RCS NANTERRE n° 887 512 770 – [Adresse 4]

2°) S.A. SEYNA – RCS Nanterre n° 843 974 635 – [Adresse 3]

Représentées par Me Mandy BECQUE, avocat au barreau de Bordeaux loco Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de Paris

DEFENDERESSE :

Madame [C] [W] née le 21 Mai 1985 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]
[Localité 5]

Comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique en date du 8 octobre 2024

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature électronique en date du 11 février 2022 et prenant effet le 1er mars 2022, la SCI CONATUS représentée par la SAS BEANSTOCK, a consenti à Madame [C] [W] un bail d’habitation portant sur un logement meublé situé [Adresse 1] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel révisable de 1.140 € outre un forfait pour charges de 30 €.

Par acte en date du 1er mars 2022, la S.A SEYNA s’est portée caution des engagements de la locataire au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2023, la SCI CONATUS a fait délivrer à Madame [C] [W] un commandement de payer la somme de 5.580 € au titre des loyers et des charges échus et impayés, échéance du mois d’octobre 2023 incluse. Ce commandement visait la clause résolutoire de plein droit pour défaut de paiement des loyers.

Par actes introductifs d’instance du 16 janvier 2024 et du 9 février 2024, la SCI CONATUS et la S.A SEYNA ont fait assigner Madame [C] [W] devant le juge des contentieux de la protection, afin de faire constater que la résiliation du bail est acquise de plein droit pour défaut de paiement des loyers et des charges ou subsidiairement faire prononcer la résiliation du bail pour le même motif, et obtenir :
▸ La libération des lieux par Madame [C] [W] et à défaut ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec le concours si nécessaire de la force publique et qu’il soit dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
▸ La condamnation de Madame [C] [W] au paiement de la somme de 5.550 € au titre des loyers et des charges dus au terme de janvier 2024, montant à parfaire au jour du jugement, assorti des intérêts au taux légal à compter de l’assignation selon la répartition suivante :
○ la somme de 3.360,97 € à la SCI CONATUS
○ la somme de 2.189,03 € à la S.A SEYNA subrogée dans les droits de la première à hauteur de ce montant ;
▸ La condamnation de Madame [C] [W] à payer à la SCI CONATUS une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués ;
▸ La condamnation de Madame [C] [W] au paiement de la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Initialement appelée à l’audience du 26 mars 2024, et après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 8 octobre 2024.

La SCI CONATUS et la S.A SEYNA, représentées par avocat s’en sont rapportées à leurs dernières écritures déposées à l’audience et sollicitent à titre principal, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement ou à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire pour les mêmes motifs et obtenir :
▸ La condamnation de Madame [C] [W] à payer à la S.A SEYNA, subrogée dans les droits de la SCI CONATUS, la somme de 2.017,48 € au titre des loyers et des charges échus et impayés, échéance du mois de septembre 2024 incluse, somme à parfaire au jour du jugement, et assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
▸ L’autorisation pour Madame [C] [W] de s’acquitter de sa dette locative sur douze mensualités de 150 € et une treizième d’un montant de 217,48 €, en sus du loyer courant augmenté des charges, payables le 10 de chaque mois ;
▸ La suspension de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés et dire que si les délais et les modalités ainsi fixés sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et qu’en revanche, si une seule mensualité reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets à compter du 15 avril 2024, le solde de la dette redeviendra immédiatement exigible et l’expulsion de Madame [C] [W] ainsi que tout occupant de son chef sera autorisée avec le concours si nécessaire de la force publique, le sort des meubles étant régi conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
▸ La condamnation de Madame [C] [W] à payer à la SCI CONATUS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter de sa résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux ;
▸ La condamnation de Madame [C] [W] à payer à la S.A SEYNA la somme de 1.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

Madame [C] [W] comparant en personne expose qu’elle a été mise en difficulté dans le cadre de son activité professionnelle. Elle fait valoir qu’elle envisage la liquidation de son entreprise. Elle s’engage à payer la dette locative selon les modalités définies par les demandeurs et rechercher un nouveau logement.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 19 novembre 2024.

Sur la régularité de la procédure :
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 18 janvier 2024 soit au moins six semaines avant la date de l’audience en date du 26 mars 2024.
Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 26 octobre 2023.
La demande en constat de la résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement des loyers est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.
Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges à échéance fixée et prévoit un délai de deux mois pour régulariser la dette.
Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2023, la SCI CONATUS a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 5.580 € au titre des loyers et des charges échus et impayés, échéance du mois d’octobre 2023 incluse.
Ce commandement se réfère à la clause de résiliation de plein droit insérée au bail et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ses causes, selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.
Ce défaut de régularisation fonde la SCI CONATUS à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 26 décembre 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins, l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de 36 mois, des délais de paiement emportant suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Cet article précise en outre que :
○ Pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;
○ Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
○ Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il résulte du décompte fourni par les demandeurs que depuis décembre 2023, Madame [C] [W] a repris le paiement intégral du loyer et des charges et a soldé une partie de sa dette locative en réalisant des virements mensuels auprès du bailleur et de la caution. En outre, la SCI CONATUS et la S.A SEYNA, en qualité de demandeurs à l’action, sollicitent également des délais de paiement en faveur de la locataire, de sorte qu’un accord entre les parties a été trouvé.

Il y a lieu dès lors d’accorder des délais de paiements dans les conditions précisées au dispositif qui emporteront suspension des effets de la clause résolutoire.
En cas de non-respect de ce moratoire, la SCI CONATUS sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [C] [W].

En revanche, il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.
En outre, et dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [C] [W] sera tenue, envers la SCI CONATUS, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 26 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la créance locative :
En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.
Par ailleurs, l’article 2309 du code civil prévoit que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.
La SCI CONATUS et la S.A SEYNA ont produit un décompte actualisé à la date de l’audience, selon lequel il est dû par Madame [C] [W] la somme de 2.017,48 € incluant l’échéance du mois d’octobre 2024.

La S.A SEYNA verse aux débats une quittance subrogative en date du 27 octobre 2023 dont il ressort qu’elle a versé au bailleur la somme totale de 2.189,03 €.
Il ressort du décompte actualisé produit aux débats que postérieurement à la délivrance de l’assignation Madame [C] [W] a effectué des versements qui ont permis d’apurer une partie de la dette qui s’établit donc à 2.017,48 € selon la répartition suivante :
• Créance de la SCI CONATUS : 0,00 €
• Créance de la SA SEYNA : 2.017,48 €

En l’absence de preuve du paiement d’autres sommes, Madame [C] [W] sera condamnée à payer à la S.A SEYNA la somme de 2.017,48 € avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024, date de l’assignation.

Sur les demandes accessoires :
Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Madame [C] [W] sera tenue aux dépens, et ce comprenant le coût du commandement de payer.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [C] [W] sera outre condamnée à payer à la société SEYNA la somme de 150 €.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE que la SCI CONATUS a régulièrement mis en œuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] pour défaut de paiement des loyers et est fondée à se prévaloir de la résiliation de plein droit du bail à la date du 26 décembre 2023 ;

CONDAMNE Madame [C] [W] à payer à la S.A SEYNA la somme de 2.017,48 € au titre des loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés (échéance du mois de septembre 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024 ;

ACCORDE à Madame [C] [W] des délais de paiement et l’AUTORISE à s’acquitter de sa dette dans un délai de 13 mois par versement mensuels de 150 €, au plus tard le 10ème jour de chaque mois, la dernière mensualité venant solder la dette en principal, intérêts et frais, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date d’échéance au bailleur ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts et les dépens ;

SUSPEND les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail ;

DIT que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, cette clause de résiliation sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche, qu’en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées et /ou du loyer courant dans un délai de 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure, la totalité de la somme restant dues redeviendra exigible et le commandement de payer reprendra plein effet emportant la résiliation du bail à la date du 26 décembre 2023, CONDAMNE en ce cas Madame [C] [W] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1], à [Localité 5] et DIT qu’à défaut pour Madame [C] [W] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique ; RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE en cas de non-respect de ce moratoire le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération complète des lieux au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges (1.206,84 € en septembre 2024) ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs et des charges ;

CONDAMNE Madame [C] [W] au paiement de ces indemnités à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la libération des lieux ;

CONDAMNE Madame [C] [W] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de son dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation du 9 février 2024 et du dénoncé de l’assignation au préfet de la Gironde ;

CONDAMNE Madame [C] [W] à payer à la S.A SEYNA la somme de 150 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection