MINUTE n°

N° RG 24/01951 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I5RR

Section 2
République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 26 novembre 2024

PARTIE REQUERANTE :

S.A. NEOLIA prise en la personne de son repésentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Lionel GATIN de la SELARL GRIMAL GATIN BENOIT, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 29

PARTIE REQUISE :

Monsieur [P] [U]
né le 22 Février 1992 à [Localité 4] (ALGERIE)
demeurant [Adresse 1]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2024,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 08 octobre 2024

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 29 août 2023, la SA d’HLM Néolia a loué à M. [P] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 347,75 € outre 175,65 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2024, la SA d’HLM Néolia a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 572,32 € au titre des loyers et charges échus au 20 février 2024 ainsi que de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 29 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2024, la SA d’HLM Néolia a fait assigner M. [P] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,
– ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,
– condamner le locataire à payer la somme de 3 734,20 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 20 juin 2024 et à l’échéance du mois de mai 2024, comprenant le 165,53 € de frais de commandement de payer, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation et les intérêts légaux correspondant aux loyers et charges impayés jusqu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire,
– condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, soit 605,56 € par mois hors APL et RLS à compter du 29 avril 2024 et jusqu’à la libération complète des lieux,
– dire que cette indemnité d’occupation pourra être révisée selon les conditions de l’ancien bail et de la réglementation en vigueur,
– enjoindre au défendeur de justifier de l’assurance locative,
– condamner le locataire à payer la somme de 900,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris les frais du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 26 juillet 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 8 octobre 2024.

À cette audience, la SA d’HLM Néolia, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son assignation.

Cité par acte délivré selon dépôt à l’étude, M. [P] [U] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 26 novembre 2024.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 29 février 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 26 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 octobre 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA d’HLM Néolia verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 19 juin 2024, la dette locative de M. [P] [U] s’élève à la somme de 3 668,67 € (soit la somme de 3 834,20 € figurant sur le décompte, diminuée d’un montant de 165,53 € euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’avril 24 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 28 février 2024 pour la somme de 2 572,32 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article titre 7 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 28 février 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 29 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [P] [U] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [P] [U] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur l’attestation d’assurance

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, le locataire n’a pas justifié de l’accomplissement de son obligation de s’assurer. Il convient donc de condamner M. [P] [U] à justifier au bailleur de l’assurance contre les risques en sa qualité de locataire dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [P] [U] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 août 2023 entre la SA d’HLM Néolia, d’une part, et M. [P] [U], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 29 avril 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [P] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour M. [P] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM Néolia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [P] [U] à verser à la SA d’HLM Néolia la somme provisionnelle de 3 668,67 € (trois mille six cent soixante-huit euros et soixante-sept centimes) selon décompte arrêté au 19 juin 2024, terme du mois d’avril 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024 sur la somme de 2 572,32 € (deux mille cinq cent soixante-douze euros et trente-deux centimes) et à compter du présent jugement pour le surplus;

CONDAMNONS M. [P] [U] à verser à la SA d’HLM Néolia une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS M. [P] [U] à justifier au bailleur de l’assurance contre les risques en sa qualité de locataire dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTONS la SA d’HLM Néolia de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [P] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Le Greffier, Le Président,