[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [D] [M]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Charles CAZALS

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05469 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BBL

N° MINUTE : 3

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 janvier 2025

DEMANDEURS

Madame [E] [I] épouse [T],
[Adresse 2] BELGIQUE

représentée par Me Charles CAZALS, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [O] [T],
[Adresse 2] BELGIQUE

représenté par Me Charles CAZALS, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [M],
[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 novembre 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 janvier 2025 par Karine METAYER, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 03 janvier 2025
PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05469 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BBL

Par contrat sous seing privé en date du 14 octobre 2021, Madame [E] [I] épouse [T] et Monsieur [O] [T] ont donné à bail à Monsieur [D] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 430 euros outre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [E] [I] épouse [T] et Monsieur [O] [T] ont fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 4000 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 31 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2024, Madame [E] [I] épouse [T] et Monsieur [O] [T] ont fait assigner Monsieur [D] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;
– ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
– ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur en garantie ;
– dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;
– ordonner en application du contrat de bail que le dépôt de garantie déposé par le loctaire restera conservé et encaissé au bénéfice des preneurs, en réparation du préjudice subi ;
– condamner Monsieur [D] [M] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés, soit la somme de 6450 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi ;
– condamner Monsieur [D] [M] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au soutien de leurs prétentions, Madame [E] [I] épouse [T] et Monsieur [O] [T] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 31 mai 2024.

Appelée à l’audience du 12 septembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 5 novembre 2024.

A l’audience, Madame [E] [I] épouse [T] et Monsieur [O] [T], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Ils se sont opposés à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés.

Bien que régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [D] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 janvier 2025.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 29 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 15 octobre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 mai 2023, pour la somme en principal de 4000 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 juillet 2023 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Cependant, l’absence par Monsieur [D] [M] de reprise du versement du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de lui octroyer d’office de tels délais de paiement.
De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour le locataire de le solliciter, alors au surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Monsieur [D] [M] n’a pas repris le paiement du loyer depuis juin 2023.

Dans ces conditions, et au regard de l’opposition des bailleurs, il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement, afin de faire cesser le trouble manifestement illicite causé par le maintien dans les lieux du locataire postérieurement à la cessation du bail.

Décision du 03 janvier 2025
PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05469 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BBL

Monsieur [D] [M] étant sans droit ni titre depuis le 31 juillet 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [D] [M] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [E] [I] épouse [T] et Monsieur [O] [T] produisent un décompte actualisé à l’audience démontrant que Monsieur [D] [M] reste lui devoir la somme de 11 310 euros à la date du 5 novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [D] [M], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 11 310 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4000 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [D] [M] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 5 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie en réparation des dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Aux termes de l’article 4) h de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à recevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de lcation ou d’un réglement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 14 octobre 2021 contient à l’article VIII une clause intituléegarantie qui mentionne un dépôt de garantie des locataires d’un montant de 380 euros. Toutefois aucun article dudit contrat de bail mentionne de retenue de ce dépôt de garantie en réparation d’un préjudice du bailleur.

Par ailleurs, les bailleurs ne justifient pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Dès lors, il convient de rejeter la demande effectuée à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais de suite, faute pour le bailleur de justifier de leur caractère nécessaire à ce stade.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [E] [I] épouse [T] et Monsieur [O] [T] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 octobre 2021 entre Madame [E] [I] épouse [T] et Monsieur [O] [T] et Monsieur [D] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 31 juillet 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [D] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [D] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [E] [I] épouse [T] et Monsieur [O] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [M] à verser à Madame [E] [I] épouse [T] et Monsieur [O] [T] la somme provisionnelle de 11 310 euros (décompte arrêté au 5 novembre 2024, incluant la mensualité de novembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2024 sur la somme de 4000 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [M] à verser à Madame [E] [I] épouse [T] et Monsieur [O] [T] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 5 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

REJETONS les autres demandes plus amples ou contraires ;

DEBOUTONS Madame [E] [I] épouse [T] et Monsieur [O] [T] de leur demand de conservation du dépôt de garantie en réparation de dommages et intérets ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [M] à verser à Madame [E] [I] épouse [T] et Monsieur [O] [T] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

ORDONNONS la communication à Monsieur le Préfet de Paris de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 3 janvier 2025 susdits par la juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

La greffière, La juge des contentieux de la protection