Le 14 octobre 2021, un bail a été conclu entre Madame [E] [I] épouse [T], Monsieur [O] [T] et Monsieur [D] [M] pour un appartement à 430 euros par mois. Suite à des loyers impayés, un commandement de payer de 4000 euros a été signifié le 31 mai 2023. Le 29 avril 2024, les bailleurs ont assigné Monsieur [D] [M] pour faire constater la clause résolutoire et demander son expulsion. Lors de l’audience du 12 septembre 2024, le juge a statué par ordonnance, ordonnant l’expulsion et condamnant Monsieur [D] [M] à verser 11 310 euros pour loyers impayés.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans un contrat de bail ?

La clause résolutoire dans un contrat de bail est régie par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cet article stipule que :

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Dans le cas présent, un commandement de payer a été signifié le 31 mai 2023, pour un montant de 4000 euros.

Ce commandement a été infructueux pendant plus de deux mois, ce qui signifie que les conditions d’application de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 31 juillet 2023.

Ainsi, la résiliation du bail est devenue effective, permettant aux bailleurs de demander l’expulsion du locataire.

Comment se déroule la procédure d’expulsion en cas de non-paiement des loyers ?

La procédure d’expulsion est encadrée par le Code des procédures civiles d’exécution, notamment par l’article L.412-1 qui dispose que :

« L’expulsion ne peut être ordonnée qu’après un commandement de quitter les lieux, qui doit être signifié au débiteur. »

Dans cette affaire, après avoir constaté que Monsieur [D] [M] était sans droit ni titre depuis le 31 juillet 2023, le tribunal a ordonné son expulsion.

Il a été précisé que si Monsieur [D] [M] ne libérait pas les lieux dans un délai de quinze jours suivant la signification de la décision, les bailleurs pourraient faire procéder à son expulsion, y compris avec le concours de la force publique.

Cette procédure vise à protéger les droits des bailleurs tout en respectant les garanties procédurales du locataire.

Quelles sont les conséquences financières pour le locataire en cas de non-paiement des loyers ?

Les conséquences financières pour un locataire en défaut de paiement sont régies par plusieurs articles du Code civil. L’article 1103 précise que :

« Les contrats doivent être exécutés de bonne foi. »

De plus, l’article 1217 du même code indique que :

« Le créancier peut demander l’exécution forcée en nature, la réduction du prix, la réparation du préjudice causé par l’inexécution ou la résolution du contrat. »

Dans cette affaire, Monsieur [D] [M] a été condamné à verser une provision de 11 310 euros, correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation.

Cette somme inclut également des intérêts au taux légal, conformément à l’article 1231-6 du Code civil, qui prévoit que le créancier peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires en cas de préjudice causé par le retard.

Quelles sont les règles concernant le dépôt de garantie en cas de litige locatif ?

Le dépôt de garantie est régi par l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que :

« Le montant du dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer. »

Dans le cas présent, le contrat de bail prévoyait un dépôt de garantie de 380 euros. Cependant, les bailleurs n’ont pas justifié d’un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement des loyers.

L’article 4) h de la même loi précise que :

« Est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à recevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location. »

Ainsi, la demande des bailleurs de conserver le dépôt de garantie en réparation de dommages a été rejetée, car aucune clause ne prévoyait une telle retenue et aucun préjudice distinct n’a été prouvé.

Quelles sont les implications de l’absence de comparution du locataire lors de l’audience ?

L’absence de comparution du locataire a des implications importantes, notamment en vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, qui dispose que :

« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. »

Cela signifie que le juge peut statuer sur le fond de l’affaire même en l’absence du locataire.

Dans cette affaire, le juge a considéré que la demande des bailleurs était régulière et bien fondée, ce qui a conduit à une décision favorable à leur égard.

L’absence de Monsieur [D] [M] a donc permis au tribunal de rendre une décision sans avoir à entendre ses arguments, ce qui a eu pour effet d’accélérer la procédure d’expulsion.