N° RG 24/00343 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JYGA

Minute N° : 24/00407
Procédure civile de droit commun
ORDONNANCE DE REFERE
Code de procédure Civile art.454

DU 05 Novembre 2024

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :GRAND DELTA
Copie délivrée à :Mme [A]
le :05/11/2024

DEMANDEUR

SCIC H.L.M GRAND DELTA HABITAT
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Mme [W] [X], munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEUR :

Madame [C] [B] [A]
née le 19 Juillet 1991 à [Localité 4]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]
comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Isabelle DUMAS, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 15 Octobre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

Par acte sous seing privé du 3 août 2023, la société OPH GRAND DELTA HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [C] [A] portant sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 402,29 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 février 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1050,94 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [C] [A] le 5 février 2024.

Faisant valoir que les loyers et charges restent impayés, par acte du 30 mai 2024, la société OPH GRAND DELTA HABITAT a fait assigner Mme [C] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon statuant en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [C] [A] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

– 569,62 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 8 avril 2024 et jusqu’à libération des lieux,
−870,88 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 7 avril 2024.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 mai 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 15 octobre 2024, la société OPH GRAND DELTA HABITAT, dûment représentée, sollicite oralement le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle précise qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle fait état de l’augmentation de l’arriéré locatif arrêté à 1 830 euros au jour de l’audience mais déclare accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par la défenderesse.

Mme [C] [A] reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 150 euros, en plus du loyer courant. Elle précise que le RSA dont elle bénéficiait a été suspendu, ce qui a entraîné des difficultés financières. Elle indique qu’elle a pour seules ressources les prestations familiales, ayant à charge sa fille âgée de 15 ans, et une prime d’activité de 197 euros.
Elle ne fait pas état d’une procédure de surendettement la concernant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société OPH GRAND DELTA HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail et rappelant le délai de deux mois imparti pour s’acquitter de la dette a été signifié à la locataire le 7 février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme restant due de 1 050,94 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 avril 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette par mensualités de 150 euros en plus du paiement du loyer et des charges et à l’accord de la bailleresse, il convient d’entériner le plan d’apurement de cette dette selon les modalités définies ci-après.

En revanche, Mme [C] [A] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

En l’absence de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais de paiement, il convient d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société OPH GRAND DELTA HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société OPH GRAND DELTA HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 avril 2024, Mme [C] [A] lui devait la somme de 870,88 euros, comprenant l’échéance du mois de mars 2024.

Mme [C] [A] ne remet pas en cause ce montant et elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [C] [A] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 569,62 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société OPH GRAND DELTA HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [C] [A], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 août 2023 entre la société OPH GRAND DELTA HABITAT, d’une part, et Mme [C] [A], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] est résilié depuis le 8 avril 2024,

CONDAMNE Mme [C] [A] à payer à la société OPH GRAND DELTA HABITAT la somme de 870,88 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 7 avril 2024, comprenant l’échéance de mars 2024,

AUTORISE Mme [C] [A] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 6 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros pour les 5 premiers mois et la dernière échéance correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

ORDONNE à Mme [C] [A] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [C] [A] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 février 2024 et celui de l’assignation du 30 mai 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 novembre 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le Greffier Le Juge