[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [Z] [B]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08490 – N° Portalis 352J-W-B7I-C52QF

N° MINUTE : 10

JUGEMENT
rendu le 03 janvier 2025

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 3] HABITAT OPH,
[Adresse 1]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [B],
[Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 novembre 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 janvier 2025 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 03 janvier 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08490 – N° Portalis 352J-W-B7I-C52QF

Par contrat sous seing privé en date du 23 octobre 2019, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a donné à bail à Madame [Z] [B] et à Monsieur [O] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 583,78 euros outre une provision sur charges.

Suite au divorce des locataires le 5 mars 2021, Madame [Z] [B] est devenue seule titulaire du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 4125,15 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’octobre 2022 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 21 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 août 2024, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a fait assigner Madame [Z] [B] devant le juge des contentieux de la protection de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur ;
– ordonner l’expulsion de la preneuse et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;
– condamner Madame [Z] [B] à lui payer les loyers et charges impayés au 5 juillet 2024, soit la somme de 5005,75 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi ;
– condamner Madame [Z] [B] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au soutien de ses prétentions, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 21 décembre 2022.

A l’audience du 5 novembre 2024, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la baisse à la somme de 4503,45 euros, selon décompte en date du 23 octobre 2024. Il ne s’est pas opposé pas à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés ainsi qu’à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [Z] [B], présente, a reconnu le montant de la dette, mais a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir que le paiement intégral du loyer courant a été repris et que la situation financière permet de faire face à un échéancier de paiement. Elle expose à l’audience qu’elle a traversé une période de dépression en 2019, liée notamment à son activité professionnelle dans la restauration. Elle s’est retrouvée un temps sans travail et sans ressources et a opéré une reconversion professionnelle. Elle précise que son ex-conjoint a quitté le logement en septembre 2022. Sur la situation financière, il est fait état de 1635 euros de revenus mensuels en tant qu’accompagnatrice éducative et sociale. Elle précise qu’elle a deux enfants, une fille de 23 ans qui travaille et la soutient financièrement, un fils de 20 ans qui a quitté le domicile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 janvier 2025.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 30 août 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 5 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 23 octobre 2019 contient une clause résolutoire (article 16-2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 décembre 2022, pour la somme en principal de 4125,15 euros. Ce commandement reproduit les dispositions de l’article 7g) et rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 février 2023 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [Z] [B] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

L’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH produit un décompte démontrant que Madame [Z] [B] reste lui devoir la somme de 4503,45 euros à la date du 23 octobre 2024 (en ce inclus 175,55 euros et 128,39 euros de frais de poursuite).

Les frais de poursuite, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens. Ils seront donc déduits de la dette locative.

Madame [Z] [B] ne conteste pas le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 4199,51 euros, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la délivrance du commandement de payer.

Madame [Z] [B] sera également condamnée au paiement à compter du 23 octobre 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.
Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu de l’accord intervenu à l’audience entre les parties tant en ce qui concerne l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire, Madame [Z] [B] démontrant être en capacité de régler sa dette locative, malgré l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Faute pour Madame [Z] [B] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 OCTOBRE 2019 entre l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH et Madame [Z] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 21 février 2023 ;

CONDAMNE Madame [Z] [B] à verser à l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 4199,51 euros (décompte arrêté au 23 octobre 2024, incluant la mensualité d’octobre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2022 sur la totalité de la somme ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISE Madame [Z] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 16 mensualités de 250 euros chacune et une 17ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour Madame [Z] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
* que Madame [Z] [B] soit condamnée à verser à l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 23 octobre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 3 janvier 2025 par la Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection