Le 23 octobre 2019, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a signé un bail avec Madame [Z] [B] et Monsieur [O] [J] pour un appartement à [Adresse 2]. Suite à leur divorce, Madame [Z] [B] est devenue la seule titulaire du bail. En raison de loyers impayés, un commandement de payer de 4125,15 euros a été signifié le 21 décembre 2022. Le 29 août 2024, l’EPIC a assigné Madame [Z] [B] devant le juge, demandant son expulsion et le paiement des arriérés. Lors de l’audience du 5 novembre 2024, elle a reconnu sa dette et sollicité des délais de paiement.. Consulter la source documentaire.

Sur la recevabilité de l’action

L’action de l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH est recevable car elle respecte les conditions prévues par la loi.

En effet, selon l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il est stipulé que :

« Le bailleur doit notifier au locataire, par voie électronique ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, l’assignation en résiliation du bail. »

Dans cette affaire, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris le 30 août 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 5 novembre 2024, ce qui est conforme à cette exigence.

De plus, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 décembre 2022, conformément à l’article 24 II de la même loi, qui exige que :

« Le bailleur doit avoir saisi la commission au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation. »

Ainsi, l’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

La clause résolutoire est un élément essentiel du contrat de bail, et son application est régie par plusieurs articles de la loi.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que :

« Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. »

En cas de non-paiement, l’article 24 I de cette même loi stipule que :

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges. »

Dans cette affaire, un commandement de payer a été signifié le 21 décembre 2022, et il a été constaté que ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois.

Ainsi, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 21 février 2023, conformément aux articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [Z] [B] est redevable des loyers impayés en vertu des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 1103 du code civil dispose que :

« Les contrats doivent être exécutés de bonne foi. »

Le maintien dans les lieux après la date d’expiration du bail constitue une faute civile, ouvrant droit à réparation.

L’indemnité d’occupation est également prévue par l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, qui précise que :

« Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. »

Dans ce cas, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a produit un décompte justifiant la somme due par Madame [Z] [B], qui a été reconnue par cette dernière.

Elle sera donc condamnée à verser la somme de 4199,51 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2022.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que :

« Lorsque le juge est saisi par le bailleur ou le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus. »

Dans cette affaire, Madame [Z] [B] a sollicité des délais de paiement et a démontré sa capacité à régler sa dette locative.

Ainsi, le juge a accordé des délais de paiement et suspendu les effets de la clause résolutoire, à condition que les modalités de paiement soient respectées.

Si ces modalités ne sont pas respectées, la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et l’expulsion de Madame [Z] [B].

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante supporte la charge des dépens.

Cet article stipule que :

« La partie qui succombe est condamnée aux dépens. »

Dans ce cas, Madame [Z] [B] sera condamnée à verser les dépens, y compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

De plus, il a été décidé de ne pas faire droit à la demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, qui prévoit que :

« Le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés. »

La décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, qui précise que :

« Les décisions de justice peuvent être exécutées provisoirement. »