La SCI DES LOUPS a engagé une procédure judiciaire contre ses locataires, [G] [S] et [F] [J], pour obtenir la résiliation de leur bail et le paiement de loyers impayés. Un commandement de payer a été délivré le 16 février 2023, totalisant 4.648,88 euros. Suite à leur divorce en septembre 2024, les locataires ont contesté la solidarité des dettes. Lors de l’audience du 16 septembre 2024, ils ont été condamnés à payer 6.254,29 euros pour loyers impayés et 10.346,28 euros pour indemnités d’occupation, tandis que la clause pénale a été déclarée non écrite.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la recevabilité de l’action de la SCI DES LOUPS ?

La recevabilité de l’action de la SCI DES LOUPS est régie par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Cet article stipule que, pour être recevable, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

Cette notification doit être effectuée par voie électronique, et l’organisme compétent doit réaliser un diagnostic social et financier, qui sera transmis au juge avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation du 16 août 2023 a été notifiée par voie électronique au Préfet du Nord le 14 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience.

Ainsi, l’action est déclarée recevable.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ?

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont définies par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Cet article précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties contient une telle clause.

La dette de loyer s’élevait, au 16 février 2023, à 4.648,88 euros. Les locataires n’ayant pas réglé leur dette dans le délai imparti, la clause résolutoire a été acquise au 17 avril 2023.

Quels sont les droits et obligations des locataires concernant les loyers impayés ?

Les droits et obligations des locataires concernant les loyers impayés sont régis par l’article 7-a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De plus, tant que le jugement de divorce n’est pas transcrit, les époux demeurent co-titulaires du bail et sont tenus solidairement au paiement des loyers.

En l’espèce, [G] [S] et [F] [J] épouse [S] étaient redevables de 6.254,29 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 17 avril 2023.

Ils seront donc condamnés solidairement à payer cette somme à la SCI DES LOUPS.

Quelle est la portée de la clause pénale insérée au contrat de bail ?

La portée de la clause pénale insérée au contrat de bail est régie par l’article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que toute clause autorisant le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

En conséquence, la clause pénale figurant dans le contrat de bail sera considérée comme non écrite, et toutes les demandes du bailleur à ce titre seront rejetées.

Comment sont déterminées les indemnités d’occupation après résiliation du bail ?

Les indemnités d’occupation après résiliation du bail sont déterminées par l’article 1240 du code civil, qui prévoit que le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Dans le cas présent, les époux étaient tenus solidairement des loyers jusqu’à la transcription du jugement de divorce.

Il a été constaté que les indemnités d’occupation impayées s’élevaient à 10.346,28 euros au 8 juin 2024.

Les époux seront donc condamnés solidairement à payer cette somme à la SCI DES LOUPS.

Quelles sont les conditions d’engagement de la caution ?

Les conditions d’engagement de la caution sont régies par les deux derniers alinéas de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Cet article stipule que lorsque le cautionnement ne comporte aucune indication de durée ou est stipulé indéterminé, la caution peut le résilier unilatéralement.

La résiliation prend effet au terme du contrat de location, et la caution doit avoir connaissance de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte.

En l’espèce, l’acte de cautionnement signé par [O] [X] est conforme aux exigences légales.

Il a donc été jugé que [O] [X] est solidairement responsable du paiement des loyers impayés, soit 6.254,29 euros, mais pas des indemnités d’occupation.

Quelles sont les conditions pour obtenir des délais de paiement ?

Les conditions pour obtenir des délais de paiement sont définies par l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Cet article stipule que le juge peut accorder des délais de paiement, à condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, [G] [S] et [F] [J] épouse [S] n’avaient pas repris le paiement intégral de leur loyer courant avant l’audience.

Leur demande de délais de paiement a donc été rejetée, car ils ne peuvent pas s’acquitter de leur dette dans un délai raisonnable.

Quelles sont les conséquences des demandes accessoires dans cette affaire ?

Les conséquences des demandes accessoires dans cette affaire sont régies par l’article 696 du code de procédure civile, qui stipule que la partie perdante est condamnée aux dépens.

En l’espèce, [G] [S] et [F] [J] épouse [S], qui ont succombé principalement, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

De plus, la demande de la SCI DES LOUPS au titre de l’article 700 du code de procédure civile a été rejetée en raison de la situation économique des parties condamnées.

Enfin, le jugement sera assorti de l’exécution provisoire de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.