Le 23 janvier 2014, la société EFIDIS a signé un bail avec Monsieur [W] [D] pour un appartement, incluant une clause résolutoire. En raison de loyers impayés, un commandement de payer a été délivré le 26 mars 2024, sans effet. La société a alors assigné Monsieur [W] [D] devant le juge des référés. Lors de l’audience du 12 novembre 2024, la dette a été actualisée à 5595,37 Euros. Le juge a confirmé la résiliation du bail, tout en accordant un délai de paiement de 35 mensualités de 100 Euros, et a imposé une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif de Monsieur [W] [D].. Consulter la source documentaire.

1. Quelle est la compétence du juge des référés dans cette affaire ?

La compétence du juge des référés est régie par l’article 834 du Code de procédure civile, qui stipule que dans tous les cas d’urgence, le tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans cette affaire, le principe de la clause résolutoire et ses effets, ainsi que l’intérêt légitime du bailleur à reprendre possession du bien loué, justifient la compétence du juge des référés.

Il n’y a pas de contestation sérieuse sur la résiliation du bail, ce qui permet au juge d’agir rapidement pour protéger les droits du bailleur.

2. Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande ?

L’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 impose que l’assignation aux fins de constat de la résiliation soit notifiée au représentant de l’État dans le département par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience.

Dans cette affaire, la société CDC HABITAT SOCIAL a produit un accusé de réception prouvant qu’elle a respecté ces dispositions légales.

Ainsi, la demande est jugée recevable, car toutes les formalités ont été respectées.

3. Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail et de l’expulsion ?

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer délivré le 26 mars 2024 est régulier, et la dette n’ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ce commandement, la résiliation du bail est intervenue de plein droit le 27 mai 2024.

Le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder des délais de paiement, ce qui a été décidé dans cette affaire.

4. Quelles sont les conditions pour accorder une provision en paiement de l’arriéré locatif ?

L’article 835 du Code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, statuant en référé, d’accorder une provision au créancier lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable.

Les articles 1728 du Code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 stipulent que le paiement des loyers et des charges est une obligation essentielle du locataire.

Dans cette affaire, la société CDC HABITAT SOCIAL a présenté un décompte prouvant un solde débiteur de 5595,37 Euros, ce qui justifie la condamnation de Monsieur [W] [D] à payer cette somme.

5. Quelles sont les dispositions concernant les délais de paiement ?

L’article 1343-5 du Code civil permet au juge d’échelonner ou de reporter le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années, en tenant compte de la situation du débiteur.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée permet également au juge d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire.

Dans cette affaire, Monsieur [W] [D] a été autorisé à régler sa dette en 35 mensualités de 100 Euros chacune, en plus du loyer courant, jusqu’à complet paiement.

6. Comment est déterminée l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation doit être fixée pour préserver les intérêts des bailleurs. La demande de la société CDC HABITAT SOCIAL d’une indemnité égale au loyer et aux charges majorés de 10 % est considérée comme une clause pénale.

Le défendeur devra donc s’acquitter d’une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, jusqu’à son départ effectif des lieux.

7. Quelles sont les conséquences des demandes accessoires ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet de demander une indemnité pour compenser les frais irrépétibles engagés. Cependant, le juge a décidé de ne pas faire droit à cette demande.

Monsieur [W] [D] a été condamné aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation, ainsi que les frais de notification au Préfet.

Cela souligne la responsabilité du débiteur dans le cadre de la procédure.