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L’Essentiel : L’OPH MONTREUILLOIS a loué un appartement à Monsieur [O] [N] en octobre 2015. En raison de loyers impayés, EST ENSEMBLE HABITAT a engagé une procédure judiciaire pour résilier le bail et obtenir son expulsion, ainsi que le paiement d’un arriéré de 5.652,44 euros. Lors de l’audience du 10 septembre 2024, la créance a été actualisée à 3.074,10 euros, et Monsieur [O] [N] a partiellement réglé sa dette. Le jugement, rendu le 10 janvier 2025, a condamné Monsieur [O] [N] aux dépens, tout en rejetant la demande d’indemnité au titre de l’article 700 pour des raisons d’équité.
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Exposé du litigePar contrat sous seing privé en date du 9 octobre 2015, l’OPH MONTREUILLOIS a donné à bail à Monsieur [O] [N] un appartement à usage d’habitation. En raison de loyers impayés, EST ENSEMBLE HABITAT, successeur de l’OPH MONTREUILLOIS, a signifié à Monsieur [O] [N] un commandement de payer la somme de 5.652,44 euros, correspondant à l’arriéré locatif. Assignation et demandesLe 26 juin 2024, EST ENSEMBLE HABITAT a assigné Monsieur [O] [N] devant le juge des contentieux de la protection pour faire déclarer la résiliation du bail et ordonner son expulsion. Les demandes incluaient le paiement de l’arriéré locatif, des loyers futurs, une indemnité d’occupation, ainsi que des frais liés à la procédure. Développements de l’audienceL’affaire a été appelée à l’audience du 10 septembre 2024, puis renvoyée au 3 décembre 2024. À cette audience, EST ENSEMBLE HABITAT a actualisé sa créance à 3.074,10 euros. Monsieur [O] [N] a indiqué avoir effectué un virement de 2.600 euros et a exprimé sa volonté de régler le reste de sa dette. Décision du jugeLe jugement a été mis en délibéré au 10 janvier 2025. EST ENSEMBLE HABITAT a ensuite notifié que la dette était soldée, se désistant de ses demandes sauf celles concernant l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. Motifs de la décisionLe juge a condamné Monsieur [O] [N] aux dépens, considérant que l’instance était nécessaire pour qu’il s’acquitte de ses obligations. La demande au titre de l’article 700 a été rejetée pour des raisons d’équité. Le jugement a été déclaré exécutoire à titre provisoire. ConclusionLe jugement a été prononcé publiquement, et le greffier ainsi que le juge des contentieux de la protection ont signé le document. La République française a été mandatée pour faire exécuter le jugement, avec l’assistance de la force publique si nécessaire. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conséquences juridiques de l’impayé de loyer dans le cadre d’un bail d’habitation ?L’impayé de loyer dans le cadre d’un bail d’habitation entraîne plusieurs conséquences juridiques, notamment la possibilité pour le bailleur d’engager une procédure de résiliation du bail. Selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut résilier le contrat de location en cas de non-paiement des loyers. Cet article stipule que : « Le bailleur peut, après avoir mis en demeure le locataire de payer les sommes dues, demander la résiliation du bail. » Dans le cas présent, l’OPH MONTREUILLOIS, devenu EST ENSEMBLE HABITAT, a signifié un commandement de payer à Monsieur [O] [N], ce qui constitue une mise en demeure préalable à la résiliation du bail. De plus, la clause résolutoire incluse dans le contrat de bail permet au bailleur de demander la résiliation de plein droit en cas de non-paiement des loyers, comme le précise l’article 1225 du Code civil. Cet article indique que : « La clause résolutoire est réputée acquise lorsque le créancier a mis en demeure le débiteur de s’exécuter. » Ainsi, la procédure engagée par EST ENSEMBLE HABITAT est conforme aux dispositions légales en vigueur. Quelles sont les modalités d’exécution d’un jugement en matière de résiliation de bail ?Les modalités d’exécution d’un jugement en matière de résiliation de bail sont régies par le Code de procédure civile, notamment par l’article 514. Cet article précise que : « Les décisions de justice sont exécutoires de plein droit, même en cas d’appel, sauf disposition contraire. » Dans le cas présent, le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection est exécutoire à titre provisoire, ce qui signifie que la résiliation du bail et l’expulsion de Monsieur [O] [N] peuvent être mises en œuvre immédiatement, même si ce dernier décide de faire appel. De plus, l’article 3 de la loi du 9 juillet 1991 relative à l’exécution des décisions de justice permet aux huissiers de justice d’intervenir pour procéder à l’expulsion, en cas de nécessité. Il est donc prévu que : « Les huissiers de justice peuvent procéder à l’exécution forcée des décisions de justice, y compris les expulsions. » Ainsi, EST ENSEMBLE HABITAT peut demander l’assistance de la force publique pour faire exécuter le jugement, si Monsieur [O] [N] ne libère pas les lieux. Quelles sont les implications de l’article 700 du Code de procédure civile dans ce litige ?L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme d’argent au titre des frais exposés pour la défense de ses droits. Cet article stipule que : « Le juge peut, dans sa décision, condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés. » Dans le jugement rendu, le juge a décidé de ne pas faire droit à la demande d’indemnité au titre de l’article 700, en considérant que l’équité justifiait cette décision. Cela signifie que, bien que EST ENSEMBLE HABITAT ait engagé des frais pour la procédure, le juge a estimé que ces frais ne devraient pas être remboursés par Monsieur [O] [N] en raison de la situation particulière de l’affaire. Il est important de noter que cette décision est à la discrétion du juge, qui peut évaluer les circonstances de chaque affaire pour déterminer si une indemnité est justifiée ou non. Ainsi, même si la demande a été formulée, le juge a exercé son pouvoir d’appréciation en refusant d’accorder cette indemnité. |
DE MONTREUIL
[Adresse 4]
[Localité 5]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 6]
REFERENCES : N° RG 24/06148 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZT33
Minute : 25/00005
Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS
C/
Monsieur [O] [N]
Copies exécutoires délivrés à :
OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT
Copies certifiées conformes délivrées à :
Monsieur [O] [N]
Le 10 Janvier 2025
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
JUGEMENT
du 10 Janvier 2025
Jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 10 janvier 2025 ;
Par Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, greffier ;
Après débats à l’audience publique du 03 décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Nora BENDERRADJ, greffier audiencier;
ENTRE DEMANDEUR :
Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS, demeurant [Adresse 3]
représenté par Monsieur [M] [L], muni d’un pouvoir,
D’UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [O] [N], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
D’AUTRE PART
Par contrat sous seing privé en date du 9 octobre 2015, l’OPH MONTREUILLOIS a donné à bail à Monsieur [O] [N], un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 2].
Des loyers étant demeurés impayés, EST ENSEMBLE HABITAT, venant aux droits de l’OPH MONTREUILLOIS, a fait signifier par acte d’huissier en date du 19 février 2024 à Monsieur [O] [N], un commandement de payer la somme de 5.652,44 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif du 14 février 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle des baux.
Par acte d’huissier en date du 26 juin 2024, EST ENSEMBLE HABITAT a fait assigner Monsieur [O] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
déclarer acquise au profit des requérants la clause de résiliation de plein droit incluses dans le bail du 9 octobre 2015 relatives au paiement des loyers et des charges et, en conséquence, résilier le bail,ordonner de quitter et vider des lieux, avec tous occupants de son chef et avec tous les meubles non affectés au paiement de la créance du requérant et ce, dès signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, à peine d’y être contraint par expulsion réalisée, avec l’assistance de la force publique si besoin,condamner Monsieur [O] [N] à lui payer les sommes suivantes :· 2.851,15 euros à valoir sur l’arriéré locatif au 25 juin 2024,
· les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de la signification de l’assignation et le prononcé de la décision à intervenir, dont le compte sera produit à l’audience,
· une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges légalement exigible et ce jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion,
· 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 1231-4 du code civil pour résistance abusive,
· 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
· les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.
L’affaire a été appelée à l’audience du 10 septembre 2024 puis renvoyée au 3 décembre 2024.
A cette audience, EST ENSEMBLE HABITAT maintient ses demandes et actualise sa créance au montant de 3.074,10 euros au 28 novembre 2024, loyer d’octobre 2024 inclus.
Monsieur [O] [N], comparait, indique avoir effectué un virement de 2.600 euros le 2 décembre 2024 et précise qu’il est prêt à payer le reste de sa dette.
La décision a été mise en délibéré au 10 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.
Par note en délibéré autorisée et reçue le 6 décembre 2024, EST ENSEMBLE HABITAT indique que la dette est soldée et se désiste de ses demandes en maintenant uniquement celles concernant l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Monsieur [O] [N] sera condamné aux entiers dépens, l’instance s’étant avérée nécessaire pour que Monsieur [O] [N] s’acquitte des sommes dues.
L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [O] [N] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection
REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/06148 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZT33
DÉCISION EN DATE DU : 10 Janvier 2025
AFFAIRE :
Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS
C/
Monsieur [O] [N]
EN CONSÉQUENCE
la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.
POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME
revêtue de la formule exécutoire
P/le directeur des services de greffe judiciaires
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