Le 7 juin 2016, [Localité 3] HABITAT OPH a signé un bail avec Monsieur [K] [P] et Madame [K] [D] pour un appartement à [Adresse 2], incluant une clause résolutoire. En raison de loyers impayés, un commandement de payer a été délivré le 9 novembre 2023, sans effet. Le 20 juin 2024, une assignation en référé a été déposée pour résilier le bail et ordonner l’expulsion. Lors de l’audience du 12 novembre 2024, la demande a été actualisée à 11193,34 Euros. Le 10 janvier 2025, le juge a constaté la résiliation du bail et ordonné le paiement des arriérés.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la compétence du juge des référés dans le cadre d’une demande d’expulsion pour non-paiement de loyer ?

Le juge des référés est compétent pour ordonner des mesures d’urgence lorsque l’existence d’une contestation sérieuse n’est pas établie.

L’article 834 du Code de procédure civile stipule que :

« Dans tous les cas d’urgence, le tribunal peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Dans cette affaire, la clause résolutoire et l’intérêt légitime du bailleur à reprendre possession du bien loué justifient la compétence du juge des référés, car il n’y a pas de contestation sérieuse sur le non-paiement des loyers.

Quelles sont les conditions de recevabilité d’une demande d’expulsion en vertu de la loi du 6 juillet 1989 ?

La recevabilité de la demande d’expulsion est soumise à des conditions strictes, notamment en ce qui concerne la notification au représentant de l’État.

L’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 précise que :

« À peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée au représentant de l’État dans le département par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience. »

Dans cette affaire, [Localité 3] HABITAT OPH a respecté cette exigence en produisant l’accusé de réception, ce qui rend la demande recevable.

Comment se déroule la résiliation du bail en cas de non-paiement des loyers ?

La résiliation du bail pour non-paiement des loyers est régie par des dispositions spécifiques de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 de cette loi stipule que :

« Une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Dans cette affaire, le commandement de payer délivré le 9 novembre 2023 est considéré comme régulier, et la résiliation du bail est intervenue de plein droit le 10 janvier 2024, deux mois après ce commandement.

Quelles sont les conditions pour obtenir une provision en paiement d’arriérés locatifs ?

Pour obtenir une provision en paiement d’arriérés locatifs, il faut que l’existence de l’obligation soit incontestable.

L’article 835 du Code de procédure civile indique que :

« Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, peut, dans le cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier. »

En l’espèce, [Localité 3] HABITAT OPH a présenté un décompte des loyers impayés, ce qui a permis au juge de condamner Monsieur [K] [P] et Madame [K] [D] à payer la somme de 11193,34 Euros.

Comment est déterminée l’indemnité d’occupation due par un locataire après résiliation du bail ?

L’indemnité d’occupation est calculée sur la base du montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué.

L’article 1760 du Code civil précise que :

« Le locataire est tenu de payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux. »

Ainsi, dans cette affaire, Monsieur [K] [P] et Madame [K] [D] devront s’acquitter d’une indemnité d’occupation jusqu’à leur départ effectif, correspondant au montant du loyer et des charges.

Quelles sont les possibilités d’échelonnement des paiements pour un locataire en difficulté financière ?

Le juge peut accorder des délais de paiement en tenant compte de la situation financière du débiteur.

L’article 1343-2 du Code civil stipule que :

« Compte tenu de la situation du débiteur, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années. »

De plus, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée permet au juge d’accorder des délais de paiement jusqu’à trois ans, sous certaines conditions.

Cependant, dans cette affaire, la demande d’échelonnement de 300 Euros mensuels a été rejetée, car aucune preuve des capacités financières des défendeurs n’a été fournie.

Quelles sont les conséquences des demandes accessoires dans le cadre d’une procédure d’expulsion ?

Les demandes accessoires, telles que les indemnités pour frais irrépétibles, peuvent être soumises à l’appréciation du juge.

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que :

« Le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles. »

Dans cette affaire, le juge a décidé de ne pas faire droit à la demande d’indemnité formée par [Localité 3] HABITAT OPH, tout en condamnant Monsieur [K] [P] et Madame [K] [D] aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer.