La SCI OLIJO a signé un bail avec Madame [L] [V] le 5 novembre 2020, pour un loyer de 570 € et des charges de 30 €. En raison de loyers impayés, un commandement de payer a été signifié le 14 février 2024. La SCI a ensuite assigné Madame [L] [V] devant le juge le 12 juillet 2024, demandant la résiliation du bail et l’expulsion. Lors de l’audience du 4 novembre 2024, Madame [L] [V] était absente. Le juge a ordonné son expulsion et a condamné Madame [L] [V] à payer 6.762,84 € ainsi qu’une indemnité d’occupation.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions de recevabilité de l’action en résiliation de bail ?

La recevabilité de l’action en résiliation de bail est encadrée par plusieurs dispositions législatives.

Tout d’abord, selon l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, il est stipulé que :

“Tout commandement de payer doit être notifié à la préfecture du département dans lequel se situe le logement, par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience.”

Dans le cas présent, la SCI OLIJO a notifié une copie de l’assignation à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 17 juillet 2024, respectant ainsi le délai de six semaines avant l’audience.

De plus, l’article 24 II de la même loi précise que :

“Le bailleur doit avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.”

La SCI OLIJO a également respecté cette exigence en saisissant la commission le 15 février 2024, soit deux mois avant l’assignation du 12 juillet 2024.

Ainsi, l’action est jugée recevable, car toutes les conditions légales ont été respectées.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire dans un contrat de bail ?

L’acquisition des effets de la clause résolutoire est régie par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, qui stipule que :

“Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus.”

Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans le cas de la SCI OLIJO, un commandement de payer a été signifié le 14 février 2024 pour un montant de 3.705,42 €.

Ce commandement est resté sans effet pendant plus de six semaines, ce qui signifie que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 28 mars 2024.

Ainsi, la résiliation du contrat de bail est validée, permettant à la SCI OLIJO de demander l’expulsion de Madame [L] [V].

Quels sont les droits et obligations concernant l’expulsion et le délai de départ ?

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que :

“Le juge peut accorder un délai de deux mois au locataire pour quitter les lieux après la signification d’un commandement de quitter les lieux.”

Dans cette affaire, bien que la SCI OLIJO ait demandé la suppression de ce délai, le juge a estimé qu’aucun motif ne justifiait une telle demande.

Le délai de deux mois est jugé nécessaire pour permettre à Madame [L] [V] d’organiser son départ et de trouver un relogement.

Ainsi, le juge a maintenu ce délai, ce qui est conforme à la législation en vigueur, garantissant ainsi les droits du locataire.

Comment sont traités les meubles laissés sur les lieux lors d’une expulsion ?

Les dispositions concernant le sort des meubles laissés sur les lieux lors d’une expulsion sont régies par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Ces articles précisent que :

“Lorsqu’un locataire est expulsé, les meubles laissés sur place peuvent être transportés et séquestrés, mais cela doit être organisé par le juge.”

Dans cette affaire, le juge a décidé qu’il n’y avait pas lieu d’ordonner le transport ou la séquestration des meubles, car cela demeurait à ce stade hypothétique.

Il a donc statué que le sort des meubles serait traité conformément aux dispositions légales, sans intervention immédiate.

Quelles sont les conséquences financières pour le locataire en cas de non-paiement des loyers ?

Les conséquences financières pour le locataire en cas de non-paiement des loyers sont régies par l’article 1231-6 du code civil, qui stipule que :

“Le débiteur est tenu de payer des intérêts au taux légal sur les sommes dues à compter de la mise en demeure.”

Dans le cas présent, Madame [L] [V] a été condamnée à verser à la SCI OLIJO la somme de 6.762,84 € à titre provisionnel, avec des intérêts au taux légal à compter du 14 février 2024 pour la somme de 3.705,42 €.

Elle devra également payer une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er décembre 2024, calculée sur la base du loyer et des charges, afin de compenser le préjudice subi par la SCI OLIJO en raison de l’occupation indue de son bien.

Ces mesures visent à protéger les droits du bailleur tout en respectant les procédures légales en matière d’expulsion et de recouvrement des créances.