TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

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N° RG 24/00049 – N° Portalis DB22-W-B7I-SFVZ
MINUTE : /2025

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

Du : 14 Janvier 2025
contradictoire
premier ressort

DEMANDEUR(S) :

[V] [I]

DEFENDEUR(S) :

[N] [B]

expédition exécutoire
délivrée le
à M. [I]
à Me DURAND

copies délivrées le
à M. [I]
à Me DURAND

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ
et le 14 Janvier :

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Rambouillet tenue le 10 Décembre 2024 ;

Sous la présidence de Madame Léonore FASSI, juge placée, déléguée par ordonnance de M. le Premier Président de la cour d’appel de Versailles en date du 19/12/2024 chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Rambouillet, assistée de Madame Sylvie BRECHARD, greffier présent lors des débats et de Madame Edeline EYRAUD, greffier présent lors du prononcé ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

M. [V] [I]
[Adresse 2]
[Localité 4],

comparant,

ET :

DEFENDEUR(S) :

Mme [N] [B]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4],

représentée par Me DURAND Miléna, avocat du Barreau de Versailles

Par un contrat du 8 avril 2023, M. [I] [V] a donné à bail à Mme [B] [N] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 730 € et 30 € de provision sur charges, l’appartement comprenant également un jardin.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [I] [V] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il a ensuite fait assigner Mme [B] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Rambouillet pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 10 décembre 2024, M. [I] [V], présent, reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire et de condamner ce dernier au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 5400 € pour les loyers impayés de novembre 2023 à mai 2024, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire. Il précise que Mme [B] [N] a quitté le logement le 25 juillet 2024.

Il convient de se référer à l’assignation susmentionnée pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, par application des articles 446-1 et suivants et 455 du code de procédure civile.

Mme [B] [N] est représentée par son conseil. Elle ne conteste pas le montant de la dette locative demandé. Toutefois, elle demande, à titre reconventionnel, de condamner M. [I] [V] à lui verser les sommes suivantes :
-750 euros au titre du préjudice de jouissance pour le défaut de jouissance de la cave,
-8015,81 euros à titre de dommages et intérêts,
-1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de se référer aux dernières conclusions déposées à l’audience par le conseil de Mme [B] [N] pour l’exposé des moyens venant au soutien de ses demandes, par application des articles 446-1 et suivants et 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

I. SUR LA RESILIATION

– sur la recevabilité de l’action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 20 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, conformément à l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (avis n°24-70.002).

L’action est donc recevable.

– sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

L’article 24 V de cette même loi, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ajoute que  » le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». S’agissant d’une loi de procédure et des pouvoirs du juge, ces dispositions sont applicables à toutes les assignations à compter du 29 juillet 2023. Elles sont ainsi applicables en l’espèce.

Enfin, l’article 24 VII dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l’espèce pour les mêmes raisons, précise que  » lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. »

Le bail conclu le 8 avril 2023 contient une clause résolutoire en son article 2.9 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 janvier 2024, pour la somme en principal de 2280 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 17 mars 2024.

Toutefois, Mme [B] [N] a quitté les lieux le 25 juillet 2024. Dès lors, il n’y a pas lieu à prononcer son explusion.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT

Mme [B] [N] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 18 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, c’est-à-dire le 25 juillet 2024. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
Ainsi, M. [I] [V] réclame la somme de 5400 € au titre de l’arriéré locatif, c’est à dire l’ensemble des loyers, charges et indemnités d’occupations dues sur la période de novembre 2023 à mai 2024.

A l’audience, Mme [B] [N] ne conteste pas être redevable de ce montant au titre de l’arriéré locatif, elle n’émet aucune réserve sur ce montant. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 5400 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2280 € à compter du commandement de payer (17 janvier 2024) et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DE LA DEFENDERESSE

A. Sur la demande d’indemnisation pour le défaut de jouissance de la cave

Selon l’article 1101 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations. Ainsi, il requiert la peuve d’un accord de volontés en ce sens qu’il est le produit d’un échange des consentements entre les parties contractantes.

Selon l’article 1714 du code civil : “On peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.” Ainsi, aucune forme n’est exigée pour la validité d’un bail relevant du code civil, qui peut être conclu par écrit ou verbalement. Il appartient toutefois à celui qui l’invoque de faire la preuve du bail (Cass. 3e civ., 22 nov. 1989). Le bail verbal peut être prouvé par tous moyens dès lors qu’il y a eu commencement d’exécution. Le bail verbal, comme tout contrat, implique nécessairement également la preuve d’un échange de consentement entre les parties contractantes, conformément à l’article 1101 du code civil précité. Ainsi, une simple tolérance n’est pas créatrice de droits et il peut y être mis fin à tout moment.

En l’espèce, la cave ne fait aucunement partie de l’objet du contrat de bail signé par les parties, ce que par ailleurs personne ne conteste. De plus, il résulte des échanges produits que le bailleur a expréssement indiqué son intention sur ce point à savoir que la cave ne faisait pas partie de la location : “en l’état actuel du bail je confirme que la cave ne fait pas partie du logement en tant qu’élément annexe.” (Échange du 8 septembre 10h29). Il a de surcoît clairement indiqué à la locataire que la cave était mise à disposition “à titre gracieux” (Échange du 8 septembre 10h29 et courrier du 19 octobre 2023). Dès lors, il s’agissait d’une simple tolérance aucunement créatrice de droits pour Mme [B]. Quand bien même la mention de la cave figurait dans l’annonce initiale, elle ne figurait pas dans le contrat signé in fine par les parties si bien que Mme [B] ne peut s’en prévaloir.

Dès lors, l’existence d’un bail verbal portant sur la cave n’étant pas démontrée, il y a lieu de débouter Mme [B] de sa demande d’indemnisation pour le défaut de jouissance de la cave.

B. Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1719 du code civil :
“Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.”

En l’espèce, Mme [B] fait état de nombreux dysfonctionnements ayant altéré la jouissance paisible du logement loué, occasionnant notamment l’absence d’eau chaude dans tous les robinets y compris la douche durant plusieurs mois, diverses fuites et problème de chaudière. Ses dires sont corroborés par le constat d’huissier produit daté du 22 juillet 2024 qui note notamment l’aspect ancien de la chaudière, l’absence d’eau chaude, la présence d’une fuite d’eau derrière la douche avec la pose de serviettes au sol. Le dysfonctionnement de la chaudière est en outre établi par l’importance de la facture de gaz du 19 avril 2024 demandant à la locataire la somme de 1925,86 euros, et par l’état des lieux d’entrée qui atteste de l’état moyen de la chaudière. La gravité de ces dysfonctionnements a nécessairement causé un préjudice à Mme [B] en portant atteinte à son droit à jouir paisblement du logement loué.

Au regard de l’importance des troubles et leur durée, il y a lieu de condamner M. [I] [V] à lui verser la somme de 4000 euros.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [B], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
Mme [B] est condamnée aux dépens. Toutefois, pour des raisons d’équité et au regard de la situation économique de Mme [B], il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 avril 2023 entre M. [I] [V] et Mme [B] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 17 mars 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion de Mme [B] [N] dans la mesure où elle a quitté définitivement les lieux le 25 juillet 2024 ;

CONDAMNE Mme [B] [N] à verser à M. [I] [V] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 18 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, en l’espèce le 25 juillet 2024 ;

CONDAMNE Mme [B] [N] à verser à M. [I] [V] la somme de 5400 € (décompte arrêté au mois de mai 2024 incluant les sommes dues pour le mois de mai 2024), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2280 € à compter du 17 janvier 2024 et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTE Mme [B] [N] de sa demande d’indemnisation pour le défaut de jouissance de la cave ;

CONDAMNE M. [I] [V] à payer à Mme [B] [N] la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE M. [I] [V] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [B] [N] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [B] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et DIT n’y avoir lieu de l’écarter;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 14 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Mme Léonore FASSI, juge des contentieux de la protection, et par Mme Edeline EYRAUD, greffière.

La greffière La juge