M. [I] [V] a signé un contrat de bail le 8 avril 2023 avec Mme [B] [N] pour un loyer mensuel de 730 €. Suite à des impayés, il a assigné Mme [B] devant le juge pour résiliation du contrat et expulsion. Lors de l’audience du 10 décembre 2024, M. [I] a réclamé 5400 € d’arriérés et une indemnité d’occupation. Mme [B] a reconnu la dette mais a demandé des dommages et intérêts. Le tribunal a jugé l’action recevable et a condamné Mme [B] à verser une indemnité mensuelle d’occupation, tout en accordant à M. [I] 4000 € pour les dysfonctionnements du logement.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la recevabilité de l’action en résiliation du bail ?

L’action en résiliation du bail est recevable, car une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par voie électronique le 20 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’audience.

Cette notification respecte les dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, qui stipule que :

« Le bailleur doit notifier au locataire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, le commandement de payer. »

Ainsi, l’action est conforme aux exigences légales, ce qui la rend recevable.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ?

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont régies par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, qui précise que :

« toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Dans cette affaire, un commandement de payer a été signifié le 17 janvier 2024, et il est resté infructueux pendant plus de deux mois.

Ainsi, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 17 mars 2024.

Quels sont les effets de la clause résolutoire sur l’expulsion ?

Bien que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire aient été réunies, il n’y a pas lieu de prononcer l’expulsion de Mme [B] [N] car elle a quitté les lieux le 25 juillet 2024.

L’article 24 VII de la loi n°89-462, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, précise que :

« Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus. »

Dans ce cas, l’expulsion n’est pas nécessaire puisque le locataire a quitté le logement.

Comment est déterminée l’indemnité mensuelle d’occupation ?

L’indemnité mensuelle d’occupation est fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Cela est conforme à la jurisprudence qui stipule que :

« Le bailleur a droit à une indemnité d’occupation pour la période durant laquelle le locataire a occupé les lieux après la résiliation du bail. »

Dans cette affaire, Mme [B] [N] sera condamnée à verser une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 18 mars 2024 jusqu’à la date de libération effective des lieux, soit le 25 juillet 2024.

Quelles sont les obligations du bailleur en matière de jouissance paisible ?

Les obligations du bailleur sont énoncées à l’article 1719 du code civil, qui stipule que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. »

En l’espèce, Mme [B] [N] a signalé des dysfonctionnements affectant la jouissance paisible du logement, tels que l’absence d’eau chaude et des fuites.

Ces éléments ont été corroborés par un constat d’huissier, ce qui a conduit à la condamnation de M. [I] [V] à verser 4000 euros à Mme [B] [N] pour dommages et intérêts.

Quelles sont les conséquences des demandes reconventionnelles de Mme [B] [N] ?

Les demandes reconventionnelles de Mme [B] [N] ont été partiellement accueillies.

Sa demande d’indemnisation pour le défaut de jouissance de la cave a été rejetée, car la cave ne faisait pas partie de l’objet du contrat de bail.

En revanche, sa demande de dommages et intérêts a été acceptée, en raison des dysfonctionnements affectant la jouissance paisible du logement, entraînant une condamnation de M. [I] [V] à verser 4000 euros.

Quelles sont les dispositions concernant les dépens et les frais irrépétibles ?

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

Dans cette affaire, Mme [B] [N], partie perdante, a été condamnée aux dépens de l’instance.

Concernant les frais irrépétibles, l’article 700 du code de procédure civile stipule que :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Cependant, pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation sur ce fondement.

Quelles sont les implications de l’exécution provisoire ?

L’exécution provisoire est régie par l’article 514 du code de procédure civile, qui dispose que :

« Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Dans cette affaire, l’exécution provisoire est de droit, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires.

Ainsi, il n’y a pas lieu de l’écarter.