Le 10 décembre 2009, un bail d’habitation a été signé entre la SEM Alsace Habitat et Mme [X] [F] pour un logement à Schiltigheim. Le 22 août 2023, un commandement de payer a été délivré pour un arriéré de 1 228,59 euros. Le 3 juin 2024, la SEM a saisi le juge pour résilier le bail et demander l’expulsion. Lors de l’audience du 22 octobre 2024, un plan d’apurement a été accepté, permettant à Mme [X] [F] de rester en versant 60 euros mensuels. Le bail a été déclaré résilié depuis le 24 octobre 2023, et une indemnité d’occupation a été fixée.. Consulter la source documentaire.

1. Quelle est la recevabilité de la demande de résiliation du bail ?

La SEM Alsace Habitat a justifié la recevabilité de sa demande en notifiant l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle a également saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Ces éléments sont conformes aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule :

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Ainsi, l’action de la SEM Alsace Habitat est recevable.

2. Quelles sont les conditions de la résiliation du bail ?

La résiliation du bail est régie par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui précise que :

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. »

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié à la locataire le 22 août 2023, et la somme de 1 228,59 euros n’a pas été réglée dans le délai de six semaines suivant cette signification.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas rétroactivement aux contrats conclus avant cette date.

Ainsi, le délai de deux mois doit être appliqué, et la locataire ne justifie pas avoir réglé les sommes dues dans ce délai.

La bailleresse est donc fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

3. Quelles sont les implications de la clause résolutoire ?

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement au locataire, à condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, Mme [X] [F] a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience, ce qui permet d’entériner le plan d’apurement de sa dette.

Si les modalités du plan sont respectées, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

4. Quelle est la nature de la dette locative ?

L’article 1353 du code civil stipule que :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. »

En l’espèce, la SEM Alsace Habitat a présenté un décompte prouvant que Mme [X] [F] lui devait 1 900,86 euros.

Cette dernière ne conteste pas la dette et sera donc condamnée à la payer, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

Cependant, l’exigibilité de cette somme est différée en raison des délais de paiement accordés.

5. Quelles sont les conditions d’indemnité d’occupation ?

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due.

Cette indemnité est fixée au montant du loyer et des charges, soit 597,36 euros par mois, à partir du 24 octobre 2023.

Elle est payable et révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, jusqu’à la libération effective des locaux.

6. Quelles sont les conséquences des frais de procès et de l’exécution provisoire ?

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Mme [X] [F], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance.

De plus, l’exécution provisoire de la décision est maintenue, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, qui stipule que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Ainsi, la SEM Alsace Habitat pourra faire exécuter la décision sans attendre l’issue d’un éventuel appel.