La SCI a conclu un contrat de bail d’habitation avec une locataire, moyennant un loyer mensuel initial de 890 euros, augmenté à 925 euros en 2016. En raison d’un arriéré locatif, la bailleresse a délivré un commandement de payer à la locataire en août 2022, lui demandant de régler 27 797 euros. En juillet 2023, le tribunal a jugé que les demandes de la bailleresse étaient irrecevables, mais a condamné la locataire à payer 32 422 euros pour loyers impayés. La locataire a interjeté appel, contestant cette décision, tandis que la bailleresse a demandé son expulsion.. Consulter la source documentaire.

Sur la demande de sursis à statuer

La demande de sursis à statuer est régie par l’article 377 du code de procédure civile, qui stipule que l’instance est suspendue par la décision qui sursoit à statuer.

Cette suspension peut être ordonnée dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, notamment en attendant une décision d’une autre juridiction qui pourrait influencer l’issue du litige.

En l’espèce, la locataire conteste son obligation de paiement des loyers devant la cour d’appel, ce qui est directement lié à la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire formulée par la bailleresse.

L’article 1219 du code civil permet à une partie de refuser d’exécuter son obligation si l’autre partie n’exécute pas la sienne, à condition que cette inexécution soit suffisamment grave.

Il est donc essentiel d’évaluer si l’exception d’inexécution invoquée par la locataire est fondée.

La charge de la preuve de l’inexécution grave pèse sur celui qui l’invoque.

Il est constant qu’un locataire ne peut suspendre le paiement de son loyer que si le logement est inhabitable.

Dans ce cas, la locataire a pu jouir de son logement sans se plaindre pendant plusieurs années, ce qui ne justifie pas la suspension de ses obligations.

Ainsi, le juge a décidé de ne pas surseoir à statuer sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, mais a suspendu la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance en attendant la décision de la cour d’appel.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

La demande de résiliation du bail est fondée sur l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer doit contenir plusieurs mentions, dont le montant de la dette et l’avertissement des conséquences d’un non-paiement.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 10 août 2022 était conforme aux exigences légales.

La locataire n’ayant pas réglé sa dette dans le délai imparti, la bailleresse est fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

Il a été établi que la locataire n’a pas informé la bailleresse de l’insalubrité du logement avant le 7 juillet 2021, et que la dette locative était déjà constituée à ce moment-là.

Ainsi, la résiliation du bail est constatée depuis le 11 octobre 2022, conformément aux dispositions légales.

Sur l’arriéré locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire l’obligation de payer le loyer aux termes convenus.

La bailleresse a produit un décompte prouvant que la locataire lui devait la somme de 13 875 euros à la date du 30 septembre 2024.

La locataire n’ayant pas contesté ce montant, elle est condamnée à le payer.

Le plan d’apurement peut être accordé selon l’article 24 de la même loi, à condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette.

La locataire a repris le paiement de ses loyers depuis avril 2024, ce qui permet d’autoriser un plan d’apurement de 385 euros par mois pendant 36 mois.

La clause résolutoire sera suspendue tant que les modalités de paiement sont respectées.

En cas de non-respect, la clause reprendra son plein effet, et la bailleresse pourra procéder à l’expulsion de la locataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile stipule que les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire dans cette affaire.

Les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sont réservés pour une décision ultérieure.

Ainsi, la décision rendue est exécutoire de droit à titre provisoire, permettant à la bailleresse de faire valoir ses droits sans attendre l’issue de l’appel.