Suite à un contrat de location signé le 16 novembre 2022, une propriétaire a loué un immeuble à usage d’habitation à une locataire, moyennant un loyer mensuel de 320,00 € et des provisions pour charges. La SASU ACTION LOGEMENT SERVICE s’est portée caution pour la locataire, s’engageant à régler les loyers impayés pendant 36 mois. En raison de loyers impayés, la SASU a versé 1 720,53 € à la propriétaire. Le 30 juillet 2024, la SASU a assigné la locataire devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir la résiliation du bail et son expulsion. Le tribunal a ordonné la résiliation du bail et condamné la locataire à payer 2 772,82 € pour l’arriéré locatif.. Consulter la source documentaire.

Sur la recevabilité de la demande

La demande de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE est recevable car elle a respecté les dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Cet article stipule que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, la notification de l’assignation à la préfecture a été effectuée le 30 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, ce qui respecte les délais légaux.

De plus, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) concernant les impayés, conformément au décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Ainsi, l’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l’expulsion et la dette locative

La résiliation du bail est fondée sur l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui précise que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. »

Dans cette affaire, un commandement de payer a été délivré à la locataire le 26 décembre 2023 pour un arriéré de 1 720,53 €, qui est resté sans effet dans le délai imparti.

Ainsi, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 février 2024, date à laquelle le bail est considéré comme résilié de plein droit.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICE a également demandé le paiement d’une indemnité d’occupation, qui est justifiée par l’occupation illicite des lieux par la locataire, causant un préjudice à la SASU.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 stipule que « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. »

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICE a présenté un décompte des loyers et des indemnités d’occupation, s’élevant à 2 772,82 € au 26 novembre 2024.

Les justificatifs fournis établissent la créance tant dans son principe que dans son montant.

Il convient donc de condamner la locataire à payer cette somme, ainsi que des intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire du fait de la procédure de surendettement

L’article 24 VI de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « lorsqu’une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge statue dans les conditions suivantes… »

En l’espèce, bien que la clause résolutoire ait été acquise, la commission de surendettement a prononcé un moratoire de 24 mois.

Ainsi, les effets de la clause résolutoire sont suspendus jusqu’au terme de ce moratoire prolongé de trois mois, soit jusqu’au 30 janvier 2027.

Si la locataire ne respecte pas les conditions de paiement durant cette période, la clause de résiliation reprendra son plein effet.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la locataire est condamnée au paiement des dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il n’y a pas lieu d’appliquer l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu de la situation économique de la locataire.

Le tribunal a également décidé qu’il n’y a pas lieu de déroger à l’exécution provisoire, permettant ainsi à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE de faire exécuter immédiatement la décision.