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L’Essentiel : Par acte du 2 juin 2021, CBo Territoria a loué un local commercial à Habitat Confiance pour un loyer annuel de 18.910,80 € HT, avec des réductions pour les deux premières années. En raison de loyers impayés, un commandement de payer a été délivré le 21 mars 2024. CBo Territoria a ensuite assigné Habitat Confiance le 28 mai 2024 pour constater la clause résolutoire et demander l’expulsion. Le tribunal a résilié le bail au 21 avril 2024, accordant à Habitat Confiance un délai de 10 mois pour régler sa dette, tout en rejetant les demandes de pénalités de CBo Territoria.
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FaitsPar acte sous seing-privé en date du 2 juin 2021, la société CBo Territoria a donné à bail à la société Habitat Confiance un local commercial d’une superficie de 87,55 m², avec un loyer annuel de 18.910,80 € HT, assorti d’une provision sur charges. Des réductions de loyer étaient accordées pour les deux premières années. En raison de loyers impayés, CBo Territoria a délivré un commandement de payer le 21 mars 2024, visant la clause résolutoire. ProcédureEn l’absence de régularisation, CBo Territoria a assigné Habitat Confiance devant le juge des référés le 28 mai 2024, demandant la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion de la société, et le paiement de loyers impayés. Habitat Confiance a sollicité des délais de paiement, invoquant des difficultés financières dues à la crise du BTP, tout en ayant effectué des paiements partiels. CBo Territoria s’est opposée à ces demandes, arguant que la dette avait augmenté. DécisionLe tribunal a constaté la résiliation du bail à compter du 21 avril 2024, tout en suspendant les effets de la clause résolutoire. Habitat Confiance a obtenu un délai de 10 mois pour apurer sa dette, avec un paiement mensuel de 927,90 € en plus des loyers courants. En cas de non-respect des délais, la clause résolutoire reprendrait effet, entraînant une indemnité d’occupation. Les demandes de CBo Territoria concernant des pénalités ont été rejetées, et Habitat Confiance a été condamnée aux dépens et à verser 1.000 € à CBo Territoria au titre de l’article 700 du code de procédure civile. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelle est la portée de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail commercial ?La clause résolutoire est une disposition contractuelle qui permet à un bailleur de résilier le contrat de bail en cas de manquement par le preneur à ses obligations, notamment le non-paiement des loyers. Selon l’article 1225 du Code civil, « la résolution peut être prononcée en cas d’inexécution suffisamment grave de l’une des obligations ». Dans le cas présent, la société CBo Territoria a délivré un commandement de payer le 21 mars 2024, visant la clause résolutoire, en raison de la défaillance de la société Habitat Confiance dans le paiement des loyers. La résiliation du bail a été constatée à compter du 21 avril 2024, date à laquelle la société Habitat Confiance devait encore 9.278,96 € TTC. Il est important de noter que la clause résolutoire ne produit ses effets qu’après l’accomplissement de certaines formalités, comme la délivrance d’un commandement de payer, conformément à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose que « le bailleur doit, avant d’agir en résiliation, faire délivrer au locataire un commandement de payer ». Quelles sont les conséquences d’une résiliation de bail commercial ?La résiliation d’un bail commercial entraîne plusieurs conséquences pour les parties. Tout d’abord, selon l’article 1736 du Code civil, « le locataire est tenu de restituer le bien loué dans l’état où il l’a reçu ». Cela signifie que la société Habitat Confiance doit quitter les lieux et restituer le local à la société CBo Territoria. De plus, en cas de résiliation, le bailleur peut demander une indemnité d’occupation. L’article 1728 du Code civil précise que « le locataire est tenu de payer le loyer jusqu’à la restitution des lieux ». Dans cette affaire, la société CBo Territoria a demandé une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer, qui sera due jusqu’à la libération des lieux par la société Habitat Confiance. Enfin, le dépôt de garantie, conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, reste acquis au bailleur en cas de résiliation du bail, ce qui a été confirmé dans la décision rendue. Quels sont les droits du locataire en cas de difficultés financières ?En cas de difficultés financières, le locataire peut solliciter des délais de paiement. L’article 1244-1 du Code civil permet au débiteur de demander un échelonnement de sa dette, ce qui peut être accordé par le juge. Dans cette affaire, la société Habitat Confiance a demandé un délai de 10 mois pour apurer sa dette locative, ce qui a été accordé par le tribunal. Il est important de noter que pendant ce délai, les effets de la clause résolutoire sont suspendus, ce qui signifie que le bailleur ne peut pas résilier le bail tant que le locataire respecte les modalités de paiement convenues. Cependant, si le locataire ne respecte pas ces modalités, la clause résolutoire reprendra effet de plein droit, et le bailleur pourra procéder à l’expulsion. Ainsi, la société Habitat Confiance devra payer 927,90 € par mois en plus des loyers courants pendant 10 mois, afin de régulariser sa situation. Quelles sont les implications des frais de procédure et des indemnités dans ce type de litige ?Les frais de procédure, y compris les frais d’huissier et les frais de justice, sont généralement à la charge de la partie perdante, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile. Dans cette affaire, la société Habitat Confiance a été condamnée aux dépens, ce qui inclut les frais liés au commandement de payer et à l’assignation. De plus, l’article 700 du Code de procédure civile permet au juge d’allouer une somme à titre de frais irrépétibles, c’est-à-dire des frais non récupérables par la partie gagnante. Le tribunal a accordé à la société CBo Territoria la somme de 1.000 € sur ce fondement, en raison des frais engagés pour la procédure. Ces dispositions visent à garantir que la partie qui a raison dans le litige ne soit pas pénalisée financièrement par les frais de justice, tout en incitant les parties à résoudre leurs différends de manière amiable lorsque cela est possible. |
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 24/00243 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GWYT
NAC : 30B
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
AUDIENCE DU 21 Novembre 2024
DEMANDERESSE
S.A. CBo Territoria
Immatriculée au RCS de Saint-Denis (La Réunion), sous le n° 452.038.805, prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Rep/assistant : Maître Alicia BUSTO de la SELARL PREVOST & ASSOCIES OCEAN INDIEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DEFENDERESSE
S.A.R.L. HABITAT CONFIANCE
Immatriculée au RCS de Saint Denis , sous le numéro 794 649 574, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 4]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Rep/assistant : Maître Rechad PATEL de la SELARL PATEL AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
LORS DES DÉBATS :
Président : Catherine VANNIER
Greffier : Isabelle SOUNDRON
Audience Publique du : 31 Octobre 2024
LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Ordonnance prononcée le 21 Novembre 2024 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assisté de Madame Marina GARCIA, Greffier
Copie exécutoire à Maître Alicia BUSTO de la SELARL PREVOST & ASSOCIES OCEAN INDIEN délivrée le :
Copie certifiée conforme à Maître Rechad PATEL de la SELARL PATEL AVOCATS délivrée le :
Par acte sous seing-privé en date du 2 juin 2021, la société CBo Territoria a donné à bail à la société Habitat Confiance un local à usage commercial portant sur le lot n°B5 d’une superficie de 87,55 m² au rez-de-chaussée de l’[Adresse 3] situé à [Adresse 4]. Le loyer était fixé à la somme annuelle de 18.910,80 € HT, outre une provision sur charges annuelle de 1.050,60 € HT. Il était accordé au preneur à titre exceptionnel et intuitu personae une réduction du loyer de base annuel, ramené à 16.808,60 € HT pour la première année et à 17.860,20 € HT pour la deuxième année.
En raison de la défaillance de la société Habitat Confiance dans le paiement des loyers, la société CBo Territoria lui faisait délivrer le 21 mars 2024 un commandement de payer la somme de 10.376,67 € TTC visant la clause résolutoire.
En l’absence de régularisation de la dette, la société CBo Territoria a, par acte d’huissier en date du 28 mai 2024, fait assigner la société Habitat Confiance devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis pour voir :
constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et visée dans le commandement du 21 mars 2024,ordonner l’expulsion de la société Habitat Confiance ainsi que de tous occupants de son chef du local situé au rez-de-chaussée de l’[Adresse 3] situé à [Adresse 4], avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 500 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision et jusqu’à la libération complète des lieux et de remise des clés,rappeler que la société CBo Territoria pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des biens meubles se trouvant dans les lieux chez un garde-meubles aux choix de la demanderesse aux frais, risques et périls du défendeur,condamner la société Habitat Confiance à payer au demandeur à titre provisionnel la somme de 9.278,96 € au titre des loyers impayés et/ou indemnités d’occupation, charges et accessoires arrêté au 13 mai 2024, outre les intérêts de retard contractuels calculés sur la base de six fois le taux d’intérêt légal dans les conditions de l’article 2.07 du bail,rejeter toute demande de délai formulée par le défendeur,Subsidiairement et dans l‘hypothèse où des délais étaient accordés,
ordonner que les sommes versées par la société Habitat Confiance s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement, l’arriéré dû au titre du commandement n’étant apuré, qu’en outre, dans cette hypothèse, rappeler que faute pour la société Habitat Confiance de respecter les délais accordés et de régler dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement au commandement, et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise et la société CBo Territoria pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la société Habitat Confiance ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier,condamner en cas de résiliation du bail, la société Habitat Confiance à payer à la société CBo Territoria une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation calculée sur la base du double du dernier loyer exigible outre les charges et accessoires, indexée dans les mêmes conditions que le loyer contractuel, et ce jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur,ordonner qu’en cas de résiliation dudit bail, le dépôt de garantie d’un montant de 4.727,70€ restera définitivement acquis à la société CBo Territoria,condamner la société Habitat Confiance à payer à la société CBo Territoria à titre de provision, une somme de 100 € correspondant aux frais contentieux,condamner la société Habitat Confiance à payer à la société CBo Territoria la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la société Habitat Confiance en tous les dépens en ce compris les frais d’huissier tenant à la signification du commandement payer du 21 mars 2024 et à la signification de la présente assignation.
La société Habitat Confiance sollicite des délais de paiement, indiquant avoir toujours veillé à être un locataire de bonne foi s’acquittant des loyers. Cependant, l’année 2023 a connu une augmentation des dettes fournisseurs en raison de la crise ayant impacté le secteur du BTP. Elle précise avoir procédé au paiement de la somme de 1.804,84 € TTC correspondant à un mois de loyer malgré ses difficultés financières, puis, lors de la réception de l’assignation, la somme de 1.804,84 €, ramenant la dette à la somme de 7.474,12 €. Elle verse les derniers comptes de la société qui recensent 736.594 € de créances clients non recouvrées. Ces retards de paiement génèrent un déficit important de trésorerie puisque chaque somme reçue est principalement destinée à payer les fournisseurs pour la continuité de son activité. Elle sollicite un délai de paiement sur 10 mois, soit la somme de 741,50 €, la clause résolutoire étant suspendu pendant ce délai. Enfin, elle sollicite le versement d’une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sollicite le rejet de l’exécution provisoire dans l’hypothèse où il sera fait droit aux demandes de la société CBo Territoria.
La société CBo Territoria s’oppose à toute demande de délais de paiement qui risquerait d’aggraver la dette de la société Habitat Confiance. Elle ne justifie pas des diligences effectuées pour le recouvrement de ses créances clients. Elle précise que la dette s’est aggravée et s’élève à la somme de 16.961,05 €. Elle sollicite encore la condamnation de la société Habitat Confiance au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle calculée sur la base du double du dernier loyer jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur. Elle ajoute que, si des délais de paiement lui sont accordés, l’échéancier devra être limité à dix mois. Elle sollicite que le dépôt de garantie lui reste définitivement acquis conformément aux articles 2.05 et 4.01 des conditions générales du bail. Conformément à l’article 2.07 du bail, elle sollicite la condamnation de la société Habitat Confiance au paiement des intérêts contractuels, des frais contentieux, soit la somme de 100 € à titre de provision, outre la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024.
Sur la demande de résiliation de bail :
La société CBo Territoria a fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 21 mars 2024. La société Habitat Confiance a repris le paiement des loyers courants. Elle reste à devoir au 13 mai 2024, la somme de 9.278,96 € TTC.
En conséquence, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire et de constater la résiliation du bail à compter du 21 avril 2024.
Sur la demande de provision :
La SARL Habitat Confiance indique avoir réglé deux fois la somme de 1.804,84 €. Ces sommes correspondent au paiement de deux loyers courants. Elles ne peuvent être considérées comme venant commencer à apurer la dette locative. Celle-ci est donc restée identique. Elle s’élève à la somme de 9.278,96 € à la date du 13 mai 2024. Dès lors, il convient de condamner la SARL Habitat Confiance au paiement de cette somme à titre de provision.
Sur la demande de délais de paiement :
Il est constant que la société Habitat Confiance a repris le paiement des loyers courants. Elle dispose de créances clients d’un montant important. Il lui appartient de mettre en œuvre des procédures de recouvrement pour apurer sa dette locative. Aucun élément ne démontrant sa mauvaise foi dans les difficultés de paiement qu’elle connaît à ce jour, il lui appartiendra de continuer le paiement des loyers courants en plus de l’étalement de sa dette locative de 9.278,96 €. Elle sollicite un délai de 10 mois, il sera fait droit à cette demande.
Compte tenu du montant de sa dette locative, la société Habitat Confiance devra verser la somme de 927,90 € par mois pendant 10 mois, en sus du loyer courant. Pendant ce délai, la clause résolutoire sera suspendue. Il est important que la société Habitat Confiance continue de payer le loyer courant et commence à apurer sa dette locative en sus du loyer courant.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus de plein droit pendant ce même délai. Faute pour la société Habitat Confiance de respecter ces délais, la clause résolutoire reprendra effet de plein droit et une indemnité d’occupation équivalente au prix du loyer sera due.
Sur les sanctions contractuelles :
Compte tenu des délais de paiement accordés à la société Habitat Confiance, il y a lieu de rejeter les demandes de la société CBo Territoria qui aurait pour conséquence d’asphyxier la société Habitat Confiance dans le paiement de ses dettes locatives. Par ailleurs, il convient de souligner que les frais de procédure sont compris dans les dépens.
Sur les frais irrépétibles et les dépens :
Les dépens seront supportés par la défenderesse qui succombe.
Enfin, il ne paraît pas équitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :
Condamnons la société Habitat Confiance à payer à la société CBo Territoria la somme provisionnelle de 9.278,96 € au titre des loyers dus au 13 mai 2024,
Constatons la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties à la date du 21 avril 2024,
En suspendons les effets,
Accordons à la société Habitat Confiance un délai de 10 mois pour se libérer de sa dette,
Disons que la société Habitat Confiance devra payer la somme de 927,90 € par mois en plus des échéances locatives,
Disons que si la locataire se libère selon les modalités fixées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,
Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant :
1°) la clause de résiliation reprendra de plein doit son plein effet et il pourra être procédé à l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef,
2°) une indemnité d’occupation du montant du dernier loyer sera immédiatement exigible à titre de provision et jusqu’à libération des lieux, la somme restant due à la date de la défaillance sera de plein droit exigible,
Rejetons les demandes fondées sur les pénalités prévues au contrat de bail,
Condamnons la société Habitat Confiance aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer,
Condamnons la société Habitat Confiance à payer à la société CBo Territoria la somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Ainsi prononcé les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.
Le Greffier, La Présidente
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