[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [F] [N]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08016 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5W43

N° MINUTE : 11

JUGEMENT
rendu le 16 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A. 1001 VIES HABITAT,
[Adresse 2]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [N],
[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 janvier 2025 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 16 janvier 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08016 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5W43

Par acte sous seing privé du 9 mai 2005, la S.A. 1001 VIES HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [F] [N] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 251,60 euros et d’une provision pour charges de 120,56 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4 309,90 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, ainsi qu’un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [F] [N] le 19 janvier 2024.

Par assignation du 18 juillet 2024, la S.A. 1001 VIES HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire réputée incluse au bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion immédiate de M. [F] [N] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5 351 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 mai 2024, terme d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.Subsidiairement, elle demande la constatation de l’existence d’une dette locative et sollicite la résiliation du bail.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 juillet 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 13 novembre 2024, la S.A. 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, s’élève désormais à 7 917,62 euros, soustraction faite des frais de procédure. Elle considère par ailleurs qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle précise que le commandement en date du 12 mars 2024 concernait également un défaut d’assurance.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [F] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La S.A. 1001 VIES HABITAT a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [F] [N].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A. 1001 VIES HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application de cette loi aux contrats conclus antérieurement à son entrée en vigueur, à savoir le 29 juillet 2023 et qui n’ont pas été renouvelés ou tacitement reconduits postérieurement à cette date. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat conclu pour une durée de trois mois le 9 mai 2008 ne contient aucune clause résolutoire. Il a été tacitement reconduit, pour la dernière fois le 9 mai 2023, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par cette loi.

La demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire dont le bail est dépourvu doit donc être déboutée.

1.3. Sur la résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. Comme le rappelle également l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le paiement du loyer est une obligation essentielle du locataire. Elle est la contrepartie du droit de jouissance des lieux qui lui est concédé par le propriétaire.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, la S.A. 1001 VIES HABITAT produit un décompte démontrant qu’à la date du 30 octobre 2024, M. [F] [N] lui devait la somme de 7 917,62 euros, terme d’octobre 2024 inclus. Il résulte du décompte produit que la dette s’est constituée depuis plusieurs mois.

M. [F] [N] ne comparait pas à l’audience et n’a fait connaître aucun élément de défense.

Cette violation est ainsi suffisamment grave et répétée pour entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur.

M. [F] [N] devenant sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Selon l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la S.A. 1001 VIES HABITAT ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [F] [N], lequel, âgé de 83 ans, présente des problèmes de santé physique et des troubles pouvant altérer son autonomie dans la gestion de son budget et de ses affaires administratives. Par ailleurs, M. [F] [N] n’est pas entré dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La demande de la S.A. 1001 VIES HABITAT tendant à la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera donc rejetée.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.A. 1001 VIES HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, M. [F] [N] lui devait la somme de 7 917,62 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [F] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2024 sur la somme de 4 309,90 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1 041,10 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [F] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la S.A. 1001 VIES HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la S.A. 1001 VIES HABITAT de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire,

PRONONCE la résiliation du contrat conclu le 9 mai 2005 entre la S.A. 1001 VIES HABITAT, d’une part, et M. [F] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à compter de ce jour,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [F] [N], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [F] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande tendant à supprimer le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [F] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 474,59 euros (quatre cent soixante-quatorze euros et cinquante-neuf centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 13 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [F] [N] à payer à la S.A. 1001 VIES HABITAT la somme de 7917,62 euros (sept mille neuf cent dix-sept euros et soixante-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2024 sur la somme de 4 309,90 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1 041,10 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [F] [N] à payer à la S.A. 1001 VIES HABITAT la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [F] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 mars 2024 et celui de l’assignation du 18 juillet 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge