M. [O] [G] et Mme [C] [D] épouse [O] ont signé un bail le 4 mai 2022 avec M. [P] [H] [X] [G] [L] [S]. Suite à des loyers impayés, ils ont engagé une procédure judiciaire pour résilier le contrat et obtenir l’expulsion de M. [P]. Lors de l’audience du 10 décembre 2024, la clause résolutoire a été constatée, et l’expulsion a été ordonnée. M. [P] a été condamné à verser une indemnité mensuelle d’occupation et à régler un arriéré locatif de 10 529 €, sans délai de paiement. Les dépens et des frais supplémentaires ont également été à sa charge.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions de recevabilité de l’action en résiliation de bail ?

La recevabilité de l’action en résiliation de bail est régie par plusieurs dispositions législatives.

Tout d’abord, l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 stipule que « le bailleur doit notifier au locataire un commandement de payer, qui doit être resté infructueux pendant un délai de deux mois avant d’engager une action en justice ».

Dans cette affaire, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines le 18 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, ce qui respecte cette exigence.

De plus, l’article 24 II de la même loi impose que « le bailleur doit avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation ».

M. [O] [G] et Mme [C] [D] épouse [O] ont justifié avoir effectué cette démarche le 22 mars 2024, respectant ainsi cette condition.

En conséquence, l’action est déclarée recevable.

Quelles sont les conditions d’acquisition des effets de la clause résolutoire ?

L’acquisition des effets de la clause résolutoire est encadrée par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, qui précise que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Dans cette affaire, un commandement de payer a été signifié le 21 mars 2024, et il est resté infructueux pendant plus de deux mois, ce qui permet de conclure que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 21 mai 2024.

L’article 24 V, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet également au juge d’accorder des délais de paiement si le locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Cependant, dans ce cas, les loyers courants n’étaient pas réglés dans leur intégralité au jour de l’audience, ce qui empêche l’octroi de tels délais.

Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail sur l’expulsion du locataire ?

La résiliation du bail entraîne des conséquences directes sur l’expulsion du locataire, conformément à l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution, qui stipule que « le juge peut ordonner l’expulsion du locataire en cas de résiliation du bail ».

Dans cette affaire, le juge a ordonné l’expulsion de M. [P] [H] [X] [G] [L] [S] en raison de la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il a été précisé que, à défaut pour le locataire de libérer les lieux et de restituer les clés, M. [O] [G] et Mme [C] [D] épouse [O] pourraient procéder à son expulsion, y compris avec le concours de la force publique.

Il est également important de noter que le sort des meubles laissés dans les lieux est régi par les articles L433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, qui organisent les opérations d’expulsion.

Ainsi, il n’y a pas lieu d’ordonner l’enlèvement, le transport ou la séquestration des meubles, car ces mesures sont déjà encadrées par la loi.

Quelles sont les modalités de condamnation au paiement des arriérés locatifs ?

La condamnation au paiement des arriérés locatifs est régie par les articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, qui prévoient que « le débiteur est tenu de réparer le préjudice causé par son inexécution ».

Dans cette affaire, M. [P] [H] [X] [G] [L] [S] a été condamné à verser la somme de 10529 € à M. [O] [G] et Mme [C] [D] épouse [O], correspondant à l’arriéré locatif, incluant les loyers et provisions sur charges dues.

Les intérêts au taux légal sont également dus sur la somme de 2785,69 € à compter du commandement de payer, soit le 21 mars 2024, et à compter de la signification du jugement pour le surplus.

Il est à noter qu’aucun délai de paiement ne peut être accordé, car le loyer courant n’a pas été intégralement payé, ce qui justifie la décision du juge de condamner le locataire au paiement immédiat des arriérés.

Quelles sont les conséquences des demandes accessoires dans le cadre de cette procédure ?

Les demandes accessoires, telles que les dépens et les frais de justice, sont régies par l’article 700 du code de procédure civile, qui permet au juge de condamner la partie perdante à verser une somme à l’autre partie pour couvrir ses frais.

Dans cette affaire, M. [P] [H] [X] [G] [L] [S], en tant que partie perdante, a été condamné à supporter la charge des dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

De plus, il a été condamné à verser 400 € à M. [O] [G] et Mme [C] [D] épouse [O] au titre de l’article 700, en raison des démarches judiciaires qu’ils ont dû accomplir.

Enfin, le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, ce qui signifie qu’il peut être exécuté immédiatement, sans attendre l’éventuel appel, conformément aux dispositions du code de procédure civile.