Mme [U] [Z] a loué un appartement à M. [C] [S] pour un loyer de 800 € et 80 € de charges. Suite à des loyers impayés, elle a engagé une procédure judiciaire pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion de M. [C] [S]. Lors de l’audience du 10 décembre 2024, elle a demandé la constatation de la clause résolutoire et le paiement d’un arriéré de 11 936,23 €. Bien que M. [C] [S] ait reconnu sa dette, il a justifié son non-paiement par l’état du logement, sans toutefois prouver son indécence. L’expulsion a été ordonnée.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions de la résiliation du contrat de bail en cas de non-paiement des loyers ?

La résiliation d’un contrat de bail pour non-paiement des loyers est régie par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Cet article stipule que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ainsi, pour que la clause résolutoire s’applique, il est nécessaire qu’un commandement de payer ait été signifié et que celui-ci soit resté sans effet pendant deux mois.

Dans le cas présent, un commandement de payer a été signifié le 21 mars 2024, et il est resté infructueux jusqu’au 21 mai 2024, ce qui signifie que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à cette date.

Quelles sont les conséquences de l’exception d’inexécution invoquée par le locataire ?

L’exception d’inexécution est prévue par l’article 1217 du code civil, qui stipule que « la partie envers laquelle l’obligation n’a pas été exécutée peut refuser d’exécuter sa propre obligation ».

Cependant, pour que cette exception soit recevable, l’inexécution doit être « suffisamment grave », conformément à l’article 1219 du même code.

Dans cette affaire, M. [C] [S] a invoqué l’exception d’inexécution en raison de l’état du logement. Toutefois, il n’a pas apporté la preuve de la non-décence du logement, et il n’a pas démontré avoir été dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux, puisqu’il y vit toujours.

Ainsi, l’exception d’inexécution ne peut pas être retenue pour faire échec à l’expulsion.

Comment sont déterminées les indemnités dues par le locataire en cas d’occupation indue ?

Les indemnités dues par le locataire en cas d’occupation indue sont généralement fixées au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Cela est conforme à la jurisprudence qui vise à réparer le préjudice subi par le bailleur en raison de l’occupation non autorisée de son bien.

Dans cette affaire, Mme [U] [Z] épouse [O] a demandé une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 22 mai 2024, date à laquelle les conditions de résiliation du bail étaient réunies.

Le montant de cette indemnité a été fixé au montant du loyer et des charges, afin de compenser le préjudice résultant de l’occupation indue par M. [C] [S].

Quelles sont les implications de l’exécution provisoire dans ce jugement ?

L’exécution provisoire est prévue par l’article 514 du code de procédure civile, qui permet à un jugement d’être exécuté avant qu’il ne soit devenu définitif.

Dans le cas présent, le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, ce qui signifie que Mme [U] [Z] épouse [O] peut procéder à l’exécution des mesures ordonnées, telles que l’expulsion de M. [C] [S], sans attendre l’éventuel appel de ce dernier.

Cette disposition vise à protéger les droits du bailleur en lui permettant de récupérer son bien rapidement, surtout dans les cas d’impayés de loyers.

Ainsi, l’exécution provisoire permet à Mme [U] [Z] épouse [O] de faire procéder à l’expulsion de M. [C] [S] dans un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.