Mme [U] [Z] a loué un appartement à M. [C] [S] pour un loyer de 800 € et 80 € de charges. Suite à des loyers impayés, elle a engagé une procédure judiciaire pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion de M. [C] [S]. Lors de l’audience du 10 décembre 2024, elle a demandé la constatation de la clause résolutoire et le paiement d’un arriéré de 11 936,23 €. Bien que M. [C] [S] ait reconnu sa dette, il a justifié son non-paiement par l’état du logement, sans toutefois prouver son indécence. L’expulsion a été ordonnée.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions de la résiliation du contrat de bail en cas de non-paiement des loyers ?

La résiliation d’un contrat de bail pour non-paiement des loyers est régie par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Cet article stipule que :

« **Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.** »

Dans le cas présent, un commandement de payer a été signifié le 21 mars 2024, et ce dernier est resté sans effet pendant plus de deux mois, ce qui a permis à Mme [U] [Z] épouse [O] de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 21 mai 2024.

Il est également important de noter que, selon l’article 24 V de la même loi, le juge peut accorder des délais de paiement si le locataire est en mesure de régler sa dette locative et a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Dans cette affaire, M. [C] [S] n’a pas démontré qu’il avait repris le paiement des loyers, ce qui empêche l’octroi de tels délais.

Quelles sont les conséquences de l’exception d’inexécution invoquée par le locataire ?

L’exception d’inexécution, prévue par l’article 1217 du code civil, permet à une partie de suspendre l’exécution de ses obligations en raison de l’inexécution par l’autre partie. Cependant, pour que cette exception soit recevable, l’inexécution doit être « suffisamment grave », comme le précise l’article 1219 du code civil.

Dans le cas présent, M. [C] [S] a invoqué l’exception d’inexécution en raison de l’état du logement. Toutefois, il n’a pas apporté la preuve de la non-décence du logement, les photographies produites n’étant pas datées et ne permettant pas d’établir leur origine.

De plus, M. [C] [S] ne prouve pas avoir été dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux, puisqu’il y vit toujours. Par conséquent, il ne peut pas se prévaloir de l’exception d’inexécution pour échapper à son obligation de paiement des loyers.

Comment sont déterminées les indemnités dues par le locataire en cas d’occupation sans droit ?

Les indemnités dues par un locataire en cas d’occupation sans droit sont généralement fixées au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi. Cela est conforme à la jurisprudence et aux principes de réparation du préjudice subi par le bailleur.

Dans cette affaire, Mme [U] [Z] épouse [O] a demandé une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 22 mai 2024, date à laquelle les conditions de résiliation du bail étaient réunies.

Le montant de cette indemnité est équivalent au loyer et aux charges convenus dans le contrat, afin de compenser le préjudice résultant de l’occupation indue de son bien et de l’impossibilité de le relouer.

Quelles sont les implications de la décision de justice concernant le dépôt de garantie ?

La décision de justice a autorisé Mme [U] [Z] épouse [O] à appréhender le dépôt de garantie, qui pourra se compenser avec toutes les condamnations prononcées. Cela est conforme aux dispositions du code civil et aux pratiques en matière de baux d’habitation.

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le dépôt de garantie est destiné à garantir l’exécution des obligations locatives. En cas de non-paiement des loyers, le bailleur peut utiliser ce dépôt pour couvrir les arriérés.

Ainsi, dans cette affaire, le juge a estimé qu’il était justifié d’autoriser le bailleur à utiliser le dépôt de garantie pour compenser les sommes dues par le locataire, ce qui est une pratique courante dans les litiges locatifs.