L’association LE CENTRE DE LA RECONCILIATION a conclu un bail avec [R] [Y] pour un logement meublé, mais a notifié un congé en décembre 2022 en raison d’impayés de loyer et d’autres manquements. En avril 2024, l’association a engagé une procédure judiciaire pour résilier le bail et obtenir le paiement des loyers dus. Le tribunal a déclaré irrecevable la demande de résiliation pour défaut de paiement, mais a prononcé la résolution du bail pour d’autres manquements, condamnant [R] [Y] à verser 4.930,31 euros et à quitter les lieux, avec expulsion possible.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions de recevabilité des demandes de résiliation de bail selon la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ?

La loi n°89-462 du 6 juillet 1989, notamment à son article 24, impose des conditions strictes pour la recevabilité des demandes de résiliation de bail.

En effet, selon l’article 24 IV de cette loi, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

Il est également précisé que l’assignation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il puisse saisir l’organisme compétent pour réaliser un diagnostic social et financier.

Dans le cas présent, l’association LE CENTRE DE LA RECONCILIATION n’a pas justifié d’une saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, rendant ainsi sa demande de résiliation du bail fondée sur les impayés de loyer irrecevable.

Quels sont les manquements du locataire justifiant la résiliation du bail ?

La résiliation d’un bail peut être prononcée en cas de manquements graves aux obligations contractuelles du locataire, conformément aux articles 1224 et 1728 du code civil.

L’article 1728 stipule que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et selon la destination qui lui a été donnée.

De plus, l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur.

Dans cette affaire, le locataire, [R] [Y], a manqué à son obligation de souscrire une assurance locative pendant plus de deux ans, malgré des rappels écrits.

En outre, des témoignages concordants ont été fournis, attestant de comportements agressifs et perturbateurs de la part du locataire, tels que des cris, des vols de nourriture et des violences physiques et verbales envers les autres occupants.

Ces manquements sont considérés comme suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail.

Comment se calcule la dette locative et quelles sont les conséquences pour le locataire ?

La dette locative est calculée sur la base des loyers et charges impayés, conformément à l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Dans le cas présent, le décompte produit par l’association LE CENTRE DE LA RECONCILIATION a révélé un solde débiteur de 4.930,31 euros à la date du 4 novembre 2024.

Le locataire n’a pas contesté ni le principe ni le montant de cette dette, ce qui entraîne une condamnation au paiement de cette somme.

En conséquence, [R] [Y] est tenu de régler cette dette, et son non-paiement peut entraîner des mesures d’expulsion, comme stipulé dans le jugement.

Quelles sont les dispositions concernant les délais de paiement en cas de difficultés financières du locataire ?

L’article 1343-5 du code civil permet au juge d’échelonner le paiement des sommes dues, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins des créanciers, dans la limite de deux années.

Cependant, pour bénéficier de cette mesure, le locataire doit justifier de sa situation financière par des pièces probantes.

Dans cette affaire, [R] [Y] n’a pas fourni de justificatifs concernant sa situation financière et n’a pas effectué de paiements depuis mars 2023.

Par conséquent, sa demande de délais de paiement a été jugée non fondée et a été rejetée.

Quelles sont les conséquences de l’occupation sans droit ni titre après la résiliation du bail ?

L’occupation sans droit ni titre des lieux après la résiliation du bail entraîne des conséquences juridiques pour le locataire, notamment l’obligation de verser une indemnité d’occupation.

Cette indemnité est généralement équivalente au montant du loyer, charges comprises, et est due jusqu’à la libération effective des lieux.

Dans le cas présent, [R] [Y] a été condamné à verser une indemnité d’occupation mensuelle de 200 euros, correspondant au montant du loyer et des charges, à compter de la date de la résiliation du bail.

Cette mesure vise à réparer le préjudice causé à l’association LE CENTRE DE LA RECONCILIATION en raison de l’occupation illégale des lieux par le locataire.