Le 3 décembre 2012, PARIS HABITAT OPH a signé un bail avec Monsieur [D] [X] et Madame [C] [P] pour un appartement à [Adresse 1], incluant une clause résolutoire. En raison de loyers impayés, un commandement de payer a été délivré le 17 avril 2024, sans effet. L’assignation devant le juge des référés, le 9 juillet 2024, visait à constater la clause résolutoire et ordonner l’expulsion des locataires. Lors de l’audience du 12 novembre 2024, les locataires étaient absents. Le juge a confirmé la résiliation du bail et accordé une provision de 4725,38 Euros à PARIS HABITAT OPH.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la compétence du juge des référés dans cette affaire ?

La compétence du juge des référés est régie par l’article 834 du Code de procédure civile, qui stipule que dans tous les cas d’urgence, le tribunal peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans le cas présent, le principe de la clause résolutoire et ses effets, ainsi que l’intérêt légitime du bailleur à reprendre possession du bien loué, justifient la compétence du juge des référés.

En effet, l’absence de contestation sérieuse concernant la résiliation du bail et l’expulsion des locataires permet au juge d’agir rapidement pour protéger les droits du bailleur.

Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande ?

La recevabilité de la demande est encadrée par l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose que l’assignation aux fins de constat de la résiliation soit notifiée au représentant de l’État dans le département par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience.

Dans cette affaire, PARIS HABITAT OPH a produit un accusé de réception prouvant que cette notification a été effectuée dans le respect des délais légaux.

Ainsi, la demande est jugée recevable, car toutes les conditions légales ont été respectées.

Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail ?

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans cette affaire, le commandement de payer délivré le 17 avril 2024 est considéré comme régulier, car il mentionne la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24.

Par conséquent, la résiliation du bail est intervenue de plein droit le 18 juin 2024, soit deux mois après la délivrance du commandement.

Quelles sont les obligations de paiement des locataires ?

Les obligations de paiement des locataires sont définies par l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, qui stipulent que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire.

En vertu de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge d’instance peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable.

Dans cette affaire, PARIS HABITAT OPH a présenté un décompte prouvant un solde débiteur de 4725,38 Euros au titre des loyers impayés, charges et indemnités d’occupation, ce qui justifie la condamnation des locataires à payer cette somme.

Comment est déterminée l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est fixée en fonction du montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Cette approche vise à préserver les intérêts des bailleurs en compensant la perte de revenus locatifs pendant la période où les locataires occupent encore les lieux sans droit.

Ainsi, les défendeurs devront s’acquitter d’une somme égale au montant du loyer et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux.

Quelles sont les conséquences des demandes accessoires ?

Les demandes accessoires, telles que l’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, peuvent être rejetées si l’équité le commande.

Dans cette affaire, le tribunal a décidé de ne pas faire droit à la demande d’indemnité formée par PARIS HABITAT OPH, tout en condamnant les locataires aux entiers dépens, qui comprennent les coûts du commandement de payer et de l’assignation.

Cela souligne que les frais engagés par le bailleur pour faire valoir ses droits peuvent être récupérés, même si certaines demandes d’indemnité ne sont pas acceptées.