N° RG 24/02321 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I35M

Minute : 2024/
Cabinet C

JUGEMENT

DU : 05 Novembre 2024

Association REVIVRE

C/

[M] [L] [K]

Copie exécutoire délivrée le :

à : Me David ALEXANDRE – 70

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :
M. [M] [L] [K]

Me David ALEXANDRE – 70

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Association REVIVRE, dont le siège social est sis 7 Rue des Tonneliers – 14000 CAEN

Représentée par Me David ALEXANDRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [L] [K],
demeurant 1114 Quartier du Grand Parc – 14200 HEROUVILLE-SAINT-CLAIR

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

Date de la première évocation : 03 Septembre 2024
Date des débats : 03 Septembre 2024
Date de la mise à disposition : 05 Novembre 2024
EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 20 juin 2023, l’association Revivre a donné en location à M. [M] [L] [K] un logement à usage d’habitation situé 1114 Grand Parc – 3ème étage – appt. n° 214 – 14 200 Hérouville-Saint-Clair, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 320 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 75 euros.

Suivant actes extrajudiciaires en date du 2 février 2024, l’association Revivre a fait délivrer au locataire 3 commandements aux fins d’avoir à :
– payer les loyers, portant sur la somme en principal de 586,08 euros, selon décompte arrêté au 31 décembre 2023, terme de décembre 2023 inclus et visant la clause résolutoire contenue au bail (commandement notifié par voie électronique à la CCAPEX le 5 février 2024) ;
– justifier d’une assurance contre les risques locatifs ;
– cesser les troubles et d’user paisiblement des lieux loués.

Par exploit de commissaire de justice du 31 mai 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 3 juin 2024, l’association Revivre a fait assigner M. [M] [L] [K] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
À titre principal,
– constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence, la résiliation du bail ;
À titre subsidiaire,
– prononcer la résiliation dudit bail ;
En toute hypothèse,
– ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef dans les délais fixés par la loi et avec l’assistance de la force publique si besoin est ;
– le débouter de toute demande plus ample ou contraire ;
– le condamner au paiement :
* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, réindexée le cas échéant, charges, accessoires et pénalités de retard jusqu’au terme courant de leur départ effectif et restitution des clés ;
* de la somme de 1 771,08 euros représentant les loyers, charges, accessoires et pénalités de retard et indemnités d’occupation échus au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer en date du 2 février 2024 sur la somme de 586,08 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, le tout jusqu’à parfait paiement ;
* de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX.

À l’audience du 3 septembre 2024, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, l’association Revivre, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant la dette locative à la somme de 1 764,08 euros.

M. [M] [L] [K], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assigné par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Le diagnostic social et financier prévu par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’a pas été réceptionné au greffe de la juridiction avant l’issue du délibéré.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 5 novembre 2024.

Sur la non-comparution du défendeur :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, l’association Revivre produit aux débats :
– le contrat de bail du 20 juin 2023 ;
– le commandement de payer du 2 février 2024 portant sur la somme en principal de 586,08 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 décembre 2023, terme de décembre 2023 inclus ;
– un décompte locatif depuis la conclusion du bail et actualisé à la date de l’audience, terme d’août 2024 inclus.
Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que, M. [M] [L] [K] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges.

Toutefois, la somme de 68,25 euros, mise au débit du compte locatif le 22 novembre 2023 et correspondant à « prorata TOM 195 jours à 0,35 euros » n’est pas justifiée aux débats, en l’absence de production d’un décompte de régularisation annuelle des charges ainsi que du justificatif desdites charges, eu égard à la provision mensuelle pour charges prévue au bail de 75 euros et ce, en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Dès lors, cette somme doit être ôtée du calcul de la dette locative.

De même, il n’est ni explicité, ni justifié de l’augmentation de l’échéance mensuelle de loyers et charges à compter d’avril 2024, passant de 395 euros à 406 euros. Il convient de rappeler, qu’en application de l’article 17-1 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. Or, si le bail conclu entre les parties prévoit que le loyer sera révisable, aucune date n’a été prévue par les parties ; de sorte que, le loyer n’est révisable qu’à la date anniversaire du bail. Aussi, il sera déduit du montant de la dette locative, la somme de 55 euros, correspondant à ((406 euros – 395 euros) x 5 mois [échéance d’avril à août 2024 inclus]).

De sorte qu’il est démontré aux débats que, M. [M] [L] [K] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation et qu’il est débiteur d’une somme de 1 640,83 euros, selon décompte arrêté à la date de l’audience, terme d’août 2024 inclus.

Par conséquent, M. [M] [L] [K] sera condamné à payer à l’association Revivre la somme de 1 640,83 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date de l’audience, terme d’août 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 586,08 euros à compter du 2 février 2024, date du commandement de payer et sur le surplus à compter du 31 mai 2024, date de l’assignation .

Sur la demande en résolution du bail :

En application de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties en date du 20 juin 2023 contient une clause résolutoire stipulant que « le contrat est également résilié de plein droit pour défaut d’assurance liée aux risques locatifs. Cette clause ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. »

Un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs rappelant expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que, les dispositions de l’article 7 g) susvisé a été délivré au locataire par acte de commissaire de justice remis le 2 février 2024.

Ce commandement de justifier d’une assurance contre les risques locatifs est demeuré infructueux au-delà d’un mois à compter de sa signification.

En effet, le locataire, non comparant, n’a pas produit d’attestation contre les risques locatifs couvrant la période de délivrance du commandement.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues au bail étaient réunies à la date du 2 mars 2024 pour défaut de justification de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, que le bail est définitivement résilié à cette date et que depuis, M. [M] [L] [K] est occupant sans droit ni titre du logement litigieux.

Sur les conséquences de la résolution du bail :

Sur l’expulsion :

Occupant sans droit ni titre, M. [M] [L] [K] devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Étant occupant sans droit ni titre des lieux, M. [M] [L] [K] cause un préjudice à l’association Revivre qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges justifiés qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, soit la somme de 395 euros (par référence au loyer de 320 euros et à la provision sur charges de 75 euros en cours à la date de résolution du bail), à compter du 2 mars 2024, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Toutefois, cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation, ni de révision, compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. Dès lors, la demande formée de ce chef par la bailleresse sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [L] [K], partie succombante au litige, sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs qui lui a été délivré le 2 février 2024 et à l’exclusion des 2 autres commandements du 2 février 2024, dans la mesure où un seul et même acte, regroupant les 3 commandements faits au locataire aurait pu être délivré au lieu de 3 actes différents.

M. [M] [L] [K] sera également condamné à payer à l’association Revivre la somme de 50 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [M] [L] [K] à payer à l’association Revivre la somme de 1 640,83 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date de l’audience, terme d’août 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 586,08 euros à compter du 2 février 2024, date du commandement de payer et sur le surplus à compter du 31 mai 2024, date de l’assignation ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 20 juin 2023, entre d’une part, l’association Revivre et d’autre part, M. [M] [L] [K], portant sur un logement à usage d’habitation situé 1114 Grand Parc – 3ème étage – appt. n° 214 – 14 200 Hérouville-Saint-Clair, à la date du 2 mars 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que M. [M] [L] [K] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 2 mars 2024 ;

DIT que M. [M] [L] [K] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, l’association Revivre à faire expulser M. [M] [L] [K] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

CONDAMNE M. [M] [L] [K] à payer à l’association Revivre une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 395 euros, par référence au loyer et charges justifiées en cours à la date de résolution du bail, à compter du 2 mars 2024 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par l’association Revivre ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par l’association Revivre ;

CONDAMNE M. [M] [L] [K] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs qui lui a été délivré le 2 février 2024 et à l’exclusion des autres commandements du même jour ;

CONDAMNE M. [M] [L] [K] à payer à l’association Revivre la somme de 50 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,