ARRÊT N°13/2025

N° RG 23/01509 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PM6B

EV/IA

Décision déférée du 28 Mars 2023

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE

( 23/00328)

L.MICHEL

SAS LA MANUFACTURE DES CARMES

C/

S.C.I. CARMES

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

SAS LA MANUFACTURE DES CARMES prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au dit siège social

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Jean-michel CROELS, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE

S.C.I. CARMES prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Sylvie GENDRE de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fontion de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

– signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

Par acte authentique du 20 mai 2015 la SCI Carmes a donné à bail commercial à la SARL Y Restaurant, un local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Par acte authentique du 31 mai 2019, la SARL Y Restaurant a cédé son fonds de commerce et son droit au bail à la SAS La Manufacture des Carmes.

Le 6 octobre 2022, la SCI Carmes a fait délivrer à la SAS La Manufacture des Carmes un commandement de payer la somme de 5400 € à titre principal correspondant aux loyers et charges impayés.

Par acte du 15 février 2023, la SCI Carmes a fait assigner la SAS La Manufacture des Carmes devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir:

– déclarer la résiliation du bail commercial de la SAS la Manufacture des Carmes acquise, par l’effet de la clause résolutoire,

– prononcer l’expulsion immédiate de la SAS La Manufacture des Carmes ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux loués avec le concours de la force publique, si besoin est, sous peine d’astreinte de 150 € par jour de retard, dès la signi’cation de l’ordonnance à venir,

– condamner la SAS La Manufacture des Carmes à payer à la SCI Carmes la somme provisionnelle de 7578,06 € au titre de l’arriéré de loyers arrêtée au 10 janvier 2023,

– fixer au montant du Ioyer et charges en vigueur au mois, soit la somme de 1.350 €, Ie montant de l’indemnité d’occupation qui sera due à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la libération effective des lieux.

– condamner la SAS La Manufacture des Carmes à payer à la SCI Carmes ladite indemnité d’occupation jusqu’au jour de la libération effective des lieux,

– condamner la SAS La Manufacture des Carmes à payer à la SCI Carmes la somme provisionnelle de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la SAS La Manufacture des Carmes aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer de 157,02 €.

Par ordonnance réputée contradictoire du 28 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse a :

– constaté la résiliation du bail liant les parties avec effet au 6 novembre 2022,

– ordonné, en conséquence, l’expulsion de la SAS La Manufacture des Carmes et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3], occupés sans droit avec l’assistance de la force publique si besoin est,

– dit n’y avoir lieu à fixation d’une astreinte,

– condamné la SAS La Manufacture des Carmes à payer par provision à la SCI des Carmes :

* la somme de 7 578,06 € à valoir sur les arrièrages de loyer, charges, et indemnités d’occupation, mois de janvier 2023 inclus,

* chaque mois à compter du mois de février 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux, le montant du loyer et charges à valoir sur l’indemnité d’occupation, soit 1 350 €,

– condamné la SAS La Manufacture des Carmes à payer à la SCI Carmes la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la SAS La Manufacture des Carmes aux dépens, y compris le coût du commandement de payer du 6 octobre 2022.

Par acte du 25 avril 2023, la SAS La Manufacture des Carmes a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble des dispositions.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SAS La Manufacture des Carmes dans ses dernières conclusions, du15 novembre 2024, demande à la cour, au visa des articles L145-1 et suivants du code de commerce et 1345-5 du code civil, de :

– réformer l’ordonnance dont appel,

– constater que la société La Manufacture des Carmes a apuré volontairement la dette avant la signification de l’ordonnance de référé dont appel et qu’elle a apuré la dette locative lors de la production du décompte définitif (pièce 11) en novembre 2024,

– constater que la société La Manufacture des Carmes ne forme en appel aucune demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– suspendre les effets de la clause résolutoire,

– accorder à la SAS La Manufacture des Carmes un délai de paiement de la dette locative de un mois s’il venait à être excipé une nouvelle dette issue du contrat de bail, à compter de la signification de la décision à intervenir pour procéder au paiement du solde de la dette locative,

– débouter la SCI Carmes de toutes autres prétentions,

– laisser à chaque partie ses propres dépens.

La SCI Carmes dans ses dernières conclusions du 8 novembre 2024, demande à la cour au visa de l’article 835 et 809 du code de procédure civile, et l’article 1345-5 du code civil, de :

– rejeter l’appel de la SAS la Manufacture des Carmes à l’encontre de l’ordonnance de référé du 28 mars 2023 et l’intégralité de ses demandes,

– confirmer l’ordonnance de référé du 28 mars 2023, en toutes ses dispositions,

En conséquence,

– prononcer la résiliation du bail commercial liant les parties, avec effet au 6 novembre 2022, en application de la clause résolutoire, dont les causes n’ont pas été réglées dans les délais impartis,

– ordonner l’expulsion immédiate de la SAS la Manufacture des Carmes ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux loués situés [Adresse 1] à [Localité 3] avec le concours de la force publique, si besoin est,

– condamner la SAS la Manufacture des Carmes à payer à la SCI Carmes la somme provisionnelle de 7.578,06 € au titre de l’arriéré de loyers arrêtée au 10 janvier 2023, déduction faite des règlements éventuellement intervenus postérieurement,

– fixer au montant du loyer et charges en vigueur au mois, soit à la somme de 1.350 €, le montant de l’indemnité d’occupation qui sera due à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la libération effective des lieux,

– condamner la SAS la Manufacture des Carmes à payer, chaque mois, à la SCI Carmes,ladite indemnité d’occupation, soit 1.350 €, et l’indemnité d’occupation impayée à ce jour de 9450 € correspondant à la période de mai 2024 à novembre 2024, somme à parfaire jusqu’au jour de la libération effective des lieux,

– condamner la SAS la Manufacture des Carmes à payer à la SCI Carmes la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de ses frais de défense en première instance,

– condamner la SAS la Manufacture des Carmes à payer à la SCI Carmes la somme de 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de ses frais de défense en appel.

– condamner la SAS la Manufacture des Carmes aux entiers dépens de première instance et d’appel, y compris le coût du commandement de payer de 157,02 € dont distraction au profit de Me Sylvie Gendre de la SELAS ATCM, avocat à Toulouse.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 novembre 2024.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

La SAS La Manufacture des Carmes fait valoir que :

‘ l’exploitation de la pizzeria a été mise en péril en raison de l’absence de dispositif d’aide pendant la pandémie et de la forte dominante de la vente en livraison sur des plates-formes d’achat en ligne,

‘ elle a connu une situation financière difficile mais obtenu des concours bancaires qui ont permis l’apurement de sa dette de loyer,

‘ bien que la gérante n’ait pas été destinataire du commandement de payer ni de l’assignation ayant engagé la procédure, elle a à plusieurs reprises sollicité des délais de paiement de la bailleresse,

‘ la dette est soldée.

La SCI Carmes oppose que :

‘ elle a laissé de larges délais à sa locataire pour régulariser la situation,

‘ le commandement n’a pas été régularisé dans le délai d’un mois,

‘ la locataire continue à être défaillante depuis la déclaration d’appel puisqu’au 20 mai 2024 elle n’était toujours pas à jour de ses loyers et n’a pas soldé les frais d’huissier.

Sur ce

Il résulte de l’article 835 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit à laquelle le juge des référés peut mettre un terme à titre provisoire’; dans ce cas, le dommage est réalisé et il importe d’y mettre un terme.

Il résulte des termes de l’article L 145-41 al 1 du code de commerce que’:«Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai’».

En l’espèce, le bail du 20 mai 2015 auquel le contrat de cession de fonds de commerce fait référence prévoit page 21 une clause résolutoire conforme à l’article L 145-41 sus-visé.

Le 6 octobre 2022, la SCI Carmes a fait délivrer à la SAS La Manufacture des Carmes un commandement de payer la somme de 5400 € à titre principal correspondant aux loyers et charges impayés de juin à septembre 2022.

La locataire ne prétend pas que cette somme n’était pas due ni d’en avoir régularisé les causes dans le délai d’un mois.

En conséquence, la clause résolutoire contractuelle a produit ses effets le 6 novembre 2022.

Le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut que constater la résiliation du bail acquise à la date du 6 décembre 2022, qui ne se heurte aucune contestation sérieuse, dès lors que la dette n’est pas régularisée dans le délai du commandement de payer, sans possibilité pour lui d’apprécier la gravité des manquements reprochés.

En cet état, la SAS La Manufacture des Carmes est occupante sans droit des locaux appartenant à la SCI Carmes depuis la résiliation du bail ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise, qui n’apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés.

Selon l’article L145-41 al 2 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.’

Et la demande de suspension de la clause résolutoire est recevable même après l’expiration du délai d’un mois du commandement et en cours de procédure.

Le juge accorde des délais dans la limite de trois années au locataire en mesure de régler sa dette locative ; il tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

La SAS La Manufacture des Carmes fait valoir qu’elle a réglé l’arriéré et qu’elle est à jour de ses loyers.

Aucune des parties n’a pas estimé utile de produire un décompte clair précisant mois par mois le montant des sommes dues et celui des versements effectués par la locataire.

La SCI Carmes n’a pas critiqué précisément les preuves de paiement adressées par son adversaire et consistant dans des relevés de compte portant en débit des virements mentionnant le nom de la bailleresse ainsi que des justificatifs de virements. Chacun des justificatifs mentionne le mois concerné par le règlement conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du Code civil aux termes duquel le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paye, celle qu’il entend acquitter.

La bailleresse affirme que la locataire est redevable de :

‘ 7578,06 € au titre de l’arriéré jusqu’au mois de janvier 2023 inclus correspondant aux mois de juin à décembre 2022, de janvier 2023 et à la taxe foncière, outre le coût du commandement.

La locataire était redevable à hauteur de 8 X 1350 + 828,06 (taxe foncière) soit 11’628,06 €.

Il résulte des pièces versées par la locataire et en application de l’article 1342-10 du Code civil que le 18 avril 2023, elle a régularisé les causes du commandement 5557,02 €, correspondant aux mois de juin à septembre 2022 et au coût de l’acte. De plus, il résulte des relevés de compte de la locataire qu’elle a versé 1350 € le 13 septembre 2022, le 24 octobre et le 25 novembre 2022, soit un total de :

4050 + 5557,02 = 9607,02 €.

En conséquence, et à défaut d’autres explications, la bailleresse ne justifie de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au sens du texte visé qu’à hauteur de 11’628,06 – 9607,02 soit 2021,04 €.

La décision déférée sera en conséquence infirmée de ce chef.

‘ 9450 € correspondant aux impayés des mois de mai à novembre 2024.

La locataire produit des justificatifs de virements correspondant au vu des mentions apposées en application de l’article 1342-10 du Code civil, aux mois de mai, août, octobre et novembre 2024.

En conséquence, pour cette période, la créance de la bailleresse est incontestable pour les seuls mois de juin et juillet, soit 1350 X2 = 2700 €.

Compte tenu de la répétition dans le temps des impayés de la locataire, qui n’a régularisé les causes du commandement délivré le 6 octobre 2022 que postérieurement à la décision déférée, il n’y a pas lieu de lui octroyer de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire.

Considérant l’occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du bail le 6 novembre 2022, c’est à bon droit que le premier juge a condamné la SAS La Manufacture des Carmes au paiement d’une indemnité d’occupation dont il a fixé le montant à celui du loyer courant provision pour charges comprises.

La SAS La Manufacture des Carmes qui succombe gardera la charge des dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande de confirmer la décision déférée sur l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande présentée par l’appelant en cause d’appel.

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine :

Confirme l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle condamné la SAS La Manufacture des Carmes à payer à la SCI Carmes une provision de 7578,06 € au titre de l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation, mois de janvier 2023 inclus,

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant :

Condamne la SAS La Manufacture des Carmes à verser à la SCI Carmes une provision de 2021,04 € pour la période arrêtée au 10 janvier 2023,

Condamne la SAS La Manufacture des Carmes à verser à la SCI Carmes une provision de 2700 € pour la période de mai à novembre 2024,

Condamne la SAS La Manufacture des Carmes aux dépens d’appel,

Autorise, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Sylvie Gendre de la SELAS ATCM à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans recevoir provision,

Vu l’article 700 du code de procédure civile déboute la SCI Carmes de sa demande en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K. MOKHTARI E. VET