N° RG 24/07128 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LG2O

Jugement du 10 Janvier 2025
N° : 25/13

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[S] [L] épouse [P]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à S.A ESPACIL HABITAT
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 10 Janvier 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 29 Novembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 10 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. ESPACIL HABITAT
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentée par Mme [O] [M], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [S] [L] épouse [P]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
non comparante, ni représentée

Par acte sous seing privé du 8 février 1999, la SA ESPACIL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [N] [P] et Madame [S] [L] épouse [P] concernant des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1.956,56 francs soit 298,27 €.

Par acte de commissaire de justice du 26 octobre 2023, le bailleur social a fait délivrer à Madame [P] un commandement de payer la somme principale de 1.554,98 € au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Madame [P] le 27 octobre 2023.

Par assignation délivrée le 16 septembre 2024, la SA ESPACIL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
• Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
• Ordonner l’expulsion de Madame [S] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
• Condamner la locataire au paiement des sommes suivantes :
o 7.790,02 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 septembre 2024, en ce comprise la dette locative au jour de l’acquisition de la clause résolutoire soit le 26 décembre 2023 qui s’élevait à la somme de 2.342,05 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o 120 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
• Subsidiairement et si des délais de paiement étaient accordés à la locataire, la SA ESPACIL HABITAT demande qu’il soit précisé qu’à défaut d’un seul versement y compris le loyer en cours, la clause résolutoire reprendra ses droits et le bail sera résilié.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 septembre 2024 mais la locataire ne s’est pas présentée au rendez-vous proposé par le CDAS.

À l’audience du 29 novembre 2024, la SA ESPACIL HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 28 novembre 2024, s’élève désormais à 5.464,18 €. La SA ESPACIL HABITAT considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, seul un paiement de 4.000 € étant intervenu le 4 novembre 2024.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, Madame [S] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La SA ESPACIL HABITAT ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SA ESPACIL HABITAT a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Madame [S] [P].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 26 octobre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de
1.554,98 € n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27décembre 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA ESPACIL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 novembre 2024, Madame [S] [P] lui devait la somme de 5.464,18 €, soustraction faite des frais de procédure, et ce malgré un versement de 4.000 € le 4 novembre 2024.

Madame [S] [P] n’ayant pas comparu, elle n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause sa dette à l’égard de son bailleur.
Elle sera donc condamnée à payer la somme de 5.464,18 €, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 novembre 2024, ce montant comprenant la dette locative arrêtée au 26 décembre 2023 date de la résiliation du bail, ainsi que les indemnités d’occupation ayant couru entre le 26 décembre 2023 et le 28 novembre 2024. Il convient de dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, son montant sera fixé à 716,85 €, selon le montant actualisé au mois de novembre 2024. Il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [S] [P], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique de la locataire qui ne règle aucun loyer courant depuis de nombreux mois, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, à la date du 26 décembre 2023, la résiliation du bail conclu le 8 février 1999 entre la SA ESPACIL HABITAT, d’une part, et Monsieur et Madame [N] et [S] [P], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [S] [P], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Madame [S] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [S] [P] à payer à la SA ESPACIL HABITAT la somme de 5.464,18 € (cinq mille quatre cent soixante-quatre euros et dix-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 novembre 2024 (loyers et indemnités d’occupation), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [S] [P] à payer à la SA ESPACIL HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 716,85 € par mois (sept cent seize euros et quatre-vingt-cinq centimes), montant actualisé au mois de novembre 2024, et ce jusqu’à entière libération des lieux, étant précisé que l’indemnité d’occupation due pour la période du 26 décembre 2023 au 28 novembre 2024 est comprise dans la condamnation à payer la somme de 5.464,18 € euros sus-prononcée ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 26 décembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DÉBOUTE la SA ESPACIL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 octobre 2023 et celui de l’assignation du 16 septembre 2024 ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge