La SA ESPACIL HABITAT a signé un bail d’habitation avec Monsieur [N] [P] et Madame [S] [L] le 8 février 1999. Un commandement de payer a été délivré à Madame [P] le 26 octobre 2023 pour un arriéré de 1.554,98 €. Le 16 septembre 2024, la SA a assigné Madame [S] [P] pour obtenir l’expulsion et le paiement d’une dette locative de 7.790,02 €. Lors de l’audience du 29 novembre 2024, la locataire était absente, et la dette a été confirmée à 5.464,18 €. En cas de maintien dans les lieux, une indemnité d’occupation de 716,85 € sera due.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la recevabilité de la demande de résiliation du bail ?

La recevabilité de la demande de résiliation du bail est régie par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cet article stipule que :

« Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Dans le cas présent, la SA ESPACIL HABITAT a notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Ainsi, son action est jugée recevable, car elle respecte les dispositions légales en vigueur.

Quelles sont les conditions de la résiliation du bail ?

La résiliation du bail est conditionnée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui précise que :

« Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Dans cette affaire, un commandement de payer a été signifié à la locataire le 26 octobre 2023.

La locataire n’ayant pas réglé la somme due dans le délai de deux mois suivant ce commandement, et aucun plan d’apurement n’ayant été conclu, la SA ESPACIL HABITAT est fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

La résiliation du bail est donc constatée à la date du 26 décembre 2023.

Comment est déterminée la dette locative ?

La détermination de la dette locative est encadrée par l’article 7, alinéa a) de la loi du 6 juillet 1989, qui impose au locataire l’obligation de :

« Payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

De plus, l’article 1353 du code civil stipule que :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. »

Dans cette affaire, la SA ESPACIL HABITAT a produit un décompte prouvant que, à la date du 28 novembre 2024, Madame [S] [P] devait la somme de 5.464,18 €, après déduction d’un versement de 4.000 € effectué le 4 novembre 2024.

Étant donné que la locataire n’a pas comparu, elle n’a pas pu contester cette dette, qui est donc confirmée par le tribunal.

Quelles sont les conséquences du maintien dans les lieux après résiliation du bail ?

Les conséquences du maintien dans les lieux après la résiliation du bail sont régies par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose au locataire de :

« Payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

En cas de maintien dans les lieux, la locataire est condamnée à payer une indemnité d’occupation mensuelle, équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué.

Le montant de cette indemnité a été fixé à 716,85 €, selon le montant actualisé au mois de novembre 2024.

Cette indemnité est due jusqu’à la libération effective des lieux, et elle est payable dans les mêmes conditions que le loyer.

Quels sont les frais de justice et l’exécution provisoire ?

Les frais de justice sont régis par l’article 700 du code de procédure civile, qui dispose que :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Dans cette affaire, Madame [S] [P] a été condamnée aux dépens, mais le tribunal a décidé de ne pas lui imposer d’indemnité sur le fondement de l’article 700, en raison de sa situation économique.

Concernant l’exécution provisoire, l’article 514 du code de procédure civile précise que :

« Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Dans ce cas, le tribunal a jugé qu’il n’y avait pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, compte tenu du montant de la dette.