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N° RG 24/54476 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5EPK

AS M N° : 6

Assignation du :
20 et 21 Juin 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 05 novembre 2024

par Pierre GAREAU, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assisté de Anne-Sophie MOREL, Greffier.
DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT – OPH
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS – #P0173

DEFENDERESSE

Association ENERGIE ET HARMONIE
[Adresse 1]
[Localité 4]
dans les lieux loués situés
[Adresse 5]
[Adresse 7]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 02 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Pierre GAREAU, Juge, assisté de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 12 juillet 2007, [Localité 6] HABITAT – OPH a donné à bail civil à l’association Energie et Patrimoine, des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 8], moyennant le paiement d’une redevance annuelle de 1050 euros hors charges et hors taxes, annexée sur la variation de l’indice trimestrielle du coût de la construction.

Des redevances étant demeurées impayées, le bailleur a délivré au preneur, les 17 et 29 avril 2024, un commandement de payer la somme de 2857.64€, au titre des redevances et charges impayées, arrêtés au 31 mars 2024, ainsi que du coût du commandement.

Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de l’absence de régularisation intégrale des causes du commandement de payer, PARIS HABITAT – OPH a, par exploit délivré les 20 et 21 juin 2024, fait citer l’association Energie et Patrimoine devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :

“à titre principal :
-constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 29 mai 2024 ;
-ordonner l’expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin, outre le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux ;
-condamner l’association Energie et Patrimoine à lui payer la somme provisionnelle de 2821,68 € euros au titre de l’arriéré locatif et des charges arrêté au 12 juin 2024 ;
-condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer indexé augmenté des charges, à compter du 30 mai 2024, et ce, jusqu’à la libération effective des locaux ;
– Ordonner la capitalisation des intérêts,
-autoriser le bailleur à conserver le dépôt de garantie ;
-n’accorder aucun délai de paiement supplémentaire au locataire ;

à titre subsidiaire :
-n’accorder des délais de paiement au preneur que sous réserve du strict règlement des échéances courantes et de l’échéancier établi et déchoir le preneur du bénéfice de la suspension des effets de la clause résolutoire en cas de simple retard ou de défaut de paiement ;

en tout état de cause,
-condamner l’association Energie et Patrimoine au paiement d’une somme de 2.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement et celui de l’assignation et en ordonner la distraction au profit de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL.”

À l’audience du 2 octobre 2024, la partie requérante, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La défenderesse, bien que régulièrement citée n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu à l’instance.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail civil.

En vertu de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire doit préciser les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat et est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, l’article  » Clause résolutoire  » du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de la redevance et des charges, et un mois après un commandement de payer contenant mention de la présente clause et resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer du 29 avril 2024 mentionne bien le délai d’un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire qui y est reproduite et comprend un décompte permettant au preneur d’en contester éventuellement les termes.

La défenderesse, non constituée, ne justifie pas avoir régularisé l’intégralité des causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 30 mai 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé, jusqu’au départ définitif du preneur, par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer indexé, augmenté des charges et des taxes applicables.

Il résulte des différents décomptes produits par le bailleur que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 12 juin 2024, s’élève à la somme de 2821,68 euros, somme à laquelle la défenderesse sera condamnée à titre de provision.

Il sera ajouté que si le contrat de bail stipule qu’en cas de résiliation du bail par application de la clause résolutoire, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité provisionnelle, cette stipulation s’analyse en une clause pénale susceptible d’être modérée ou supprimée par le juge du fond dans le cas où elle pourrait revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil, dont l’appréciation ne relève pas du juge des référés.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie.

De la même façon, la majoration des intérêts, susceptible d’être modérée ou supprimée par le juge du fond, ne relève pas de l’appréciation du juge des référés et il n’y aura lieu à référé sur ce point également.

Concernant la demande de capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil, celle-ci sera rejetée au regard du fait que les intérêts dus ont moins d’une année d’ancienneté.

Sur les demandes accessoires

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1500 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés par la partie requérante, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens dont distraction, en vertu des articles 696 et 699 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation.

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail au 30 mai 2024

Disons que l’association Energie et Patrimoine devra libérer les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 8], et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons l’association Energie et Patrimoine à payer à [Localité 6] HABITAT – OPH ;
* une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable des redevances, augmentées des charges et des taxes applicables, dûment justifiées au stade de l’exécution, à compter du 30 mai 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

* en conséquence et d’ores et déjà, la somme de 2821,68 euros, à titre de provision à valoir sur les redevances, charges et indemnités d’occupation arrêtées au 12 juin 2024,
* la somme de 1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la conservation du dépôt de garantie et à la majoration des intérêts ;

Rejetons la demande de capitalisation des intérêts,

Condamnons l’association Energie et Patrimoine au paiement des entiers dépens dont le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Ordonnons la distraction des dépens au profit de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à Paris le 05 novembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Pierre GAREAU