[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Nathalie SAULAIS

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Avner DOUKHAN

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06263 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5HJS

N° MINUTE :
1/2025

JUGEMENT
rendu le 06 janvier 2025

DEMANDEUR
Monsieur [S] [G]
demeurant [Adresse 1]
représenté par AARPI DZ AVOCATS en la personne de Maître Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1026

DÉFENDEURS
Madame [M] [L]
demeurant [Adresse 2]
Monsieur [N] [U]
demeurant [Adresse 2]
représentés par Maître Nathalie SAULAIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire R84

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection
assistée au cours des débats de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 23 octobre 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 06 janvier 2025 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée au jour de la mise à disposition de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 06 janvier 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06263 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5HJS

Par acte sous seing privé prenant effet le 01/10/1999, les consorts [P] ont donné à bail à [M] [L] et [N] [U] un appartement à usage d’habitation (comprenant une cave), situé [Adresse 2], pour un loyer initial de 6400 francs par mois outre des charges mensuelles provisionnelles de 600 francs et un droit au bail de 175 francs.

Par acte notarié reçu le 29/07/2011, [S] [G] acquérait le bien immobilier occupé.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 04/04/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 14226,24 euros.

Par actes de commissaire de justice délivrés en date du 19/06/2024 à étude, [S] [G] a fait assigner [M] [L] et [N] [U] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :
constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés, et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail pour ce même motif ; ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion immédiate et sans délai de [M] [L] et [N] [U] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de la défenderesse ou dire que le sorte des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;condamner [M] [L] et [N] [U] au paiement d’une somme de 19022,28 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts légaux ;condamner [M] [L] et [N] [U]au paiement d’une somme de 1598,68 euros par mois au titre des indemnités d’occupation mensuelles charges comprises;condamner [M] [L] et [N] [U] au paiement d’une somme de 5000 euros en réparation du préjudice moral ;condamner [M] [L] et [N] [U] au paiement d’une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 3] le 24/06/2024.

L’affaire était appelée à l’audience du 30/08/2024 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 23/10/2024.

[S] [G], représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l’assignation et actualise la dette à la somme de 25417 euros. Il s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement. Il s’oppose à la demande d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux.

[M] [L] et [N] [U], représentés par un conseil, sollicitent en vertu de leurs dernières écritures reprises oralement, de voir :
– débouter [S] [G] de ses demandes au titre des dommages et intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile ;
– accorder un délai d’un an afin de permettre le relogement dans des conditions décentes, notamment en raison de l’état de santé de [M] [L].

La décision était mise en délibéré au 06/01/2025 par mise à disposition au greffe.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation .

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Le bailleur, personne privée, est dispensé de la saisine de la CCAPEX.

L’action en résiliation de bail est donc recevable, le bailleur justifiant d’une dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat au moins six semaines avant l’audience.

Sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 04/04/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le commandement met en demeure les locataires de régler « immédiatement » l’arriéré locatif, alors même que la clause résolutoire inscrite dans le bail et reproduite dans le commandement stipule un délai de deux mois.

Dans ces conditions, il y a lieu d’appliquer le délai de deux mois prévu au contrat de bail.

[M] [L] et [N] [U] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 04/06/2024 à minuit, soit à compter du 05/06/2024.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de [M] [L] et [N] [U] et de tout occupant de leur chef à défaut de départ volontaire des lieux, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Il n’y a pas lieu d’écarter le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, les défendeurs n’étant pas entrés dans le bien par voie de fait ou manœuvres, et la mauvaise foi n’étant pas démontrée par le bailleur.

Le bailleur sera autorisé à faire procéder au transport et à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [M] [L] et [N] [U] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de [M] [L] et [N] [U] constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, au montant du loyer qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, soit 1598,68 euros charges comprises et de condamner [M] [L] et [N] [U] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement de payer et du décompte actualisé que [M] [L] et [N] [U] restent devoir une somme de 25417 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 23/10/2024, octobre 2024 inclus, hors frais.

Il convient en conséquence de condamner [M] [L] et [N] [U] au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

[S] [G] soutient avoir subi un préjudice moral du fait de l’absence de paiement des loyers et des charges par les défendeurs depuis plusieurs années, des procédures judiciaires engagées pour obtenir le paiement et des conséquences sur son propre patrimoine de ces défauts d’exécution du bail.

En l’espèce, et comme le soulève les défendeurs, le bailleur ne produit aucune pièce sur sa situation venant démontrer de l’existence d’un dommage subi. Par ailleurs, l’indemnité d’occupation accordée répare le préjudice financier subi du fait de la perte du loyer et des charges.

Par conséquent, la demande sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux

Aux termes des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, [M] [L] et [N] [U] justifient d’une première demande de logement social effectuée le 31/03/2006, de renouvellements des demandes en février 2023 et février 2024, d’une reconnaissance de priorité DALO depuis le 09/02/2017. Ils démontrent ainsi des diligences effectuées pour leur relogement. Ils produisent également la notification de décision MDPH reconnaissant une invalidité de 80% à [M] [L] jusqu’en 2026. Ils apportent enfin les relevés d’allocation retraite d’un montant total de 1720 euros par mois. Les défendeurs justifient donc d’une situation précaire.

[S] [G] n’apporte aucun élément sur sa situation financière, personnelle, professionnelle.

Compte tenu de la situation respective des parties et après un contrôle de proportionnalité, il y a lieu d’accorder un délai supplémentaire aux défendeurs pour quitter les lieux.

S’agissant de la durée de ce délai, il convient de prendre en compte l’absence totale de paiement des loyers depuis un an et demi, les procédures judiciaires précédentes, et l’augmentation certaine de la dette durant le maintien dans les lieux des défendeurs.

Par conséquent, [M] [L] et [N] [U] seront autorisés à se maintenir dans les lieux jusqu’au 31/08/2025 inclus.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit et ne sera pas écartée compte tenu de la nature de l’affaire.

Il convient de condamner [M] [L] et [N] [U] à payer à [S] [G] la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.
Il y a lieu de condamner [M] [L] et [N] [U] aux dépens.

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 05/06/2024, portant sur les lieux situés [Adresse 2], pour défaut de paiement des loyers et charges ;

AUTORISE [M] [L] et [N] [U] à se maintenir dans les lieux jusqu’au 31/08/2025 inclus ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux après cette date, [S] [G] pourra faire procéder à l’expulsion de [M] [L] et [N] [U], ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et sous réserve des dispositions de l’article L412-1 et de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISE [S] [G] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [M] [L] et [N] [U] à défaut de local désigné ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
Décision du 06 janvier 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06263 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5HJS

DIT que l’indemnité d’occupation mensuelle due par [M] [L] et [N] [U], à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise, sera égale au loyer et charges qui auraient été payés si le bail avait continué, soit 1598,68 euros par mois ;

CONDAMNE [M] [L] et [N] [U] à payer à [S] [G] la somme de 25417 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 23/10/2024, octobre 2024 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 3] de la présente décision ;

CONDAMNE [M] [L] et [N] [U] aux dépens ;

CONDAMNE [M] [L] et [N] [U] à payer à [S] [G] la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

Le greffier La juge des contentieux de la protection