En juin 2024, [S] [G] a assigné [M] [L] et [N] [U] devant le tribunal judiciaire de Paris pour résilier le bail et demander leur expulsion en raison de loyers impayés. Le tribunal a constaté la résiliation du bail à compter du 5 juin 2024, autorisant les locataires à rester jusqu’au 31 août 2025, avec expulsion possible ensuite. Il a fixé l’indemnité d’occupation à 1598,68 euros par mois et condamné les locataires à payer 25417 euros pour loyers impayés. La demande de dommages et intérêts de [S] [G] a été rejetée, et les locataires ont été condamnés aux dépens.. Consulter la source documentaire.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014, stipule que les bailleurs personnes morales, autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Ce délai est réputé constitué lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

De plus, l’assignation doit être notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il puisse saisir l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement.

En l’espèce, le bailleur a respecté ces conditions, rendant l’action en résiliation de bail recevable.

Sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 4 avril 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail, conformément aux exigences des articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il mettait en demeure les locataires de régler immédiatement l’arriéré locatif, alors que la clause stipule un délai de deux mois.

Ainsi, le délai de deux mois doit être appliqué, et comme [M] [L] et [N] [U] n’ont pas réglé la dette dans ce délai, le bail a été résilié de plein droit le 4 juin 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, soit 1598,68 euros charges comprises.

Cette décision est conforme à la nécessité de préserver les intérêts du bailleur après la résiliation du bail.

L’indemnité est due à compter de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des locataires, ce qui est en accord avec les pratiques juridiques en matière de baux d’habitation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Selon le commandement de payer et le décompte actualisé, [M] [L] et [N] [U] doivent une somme de 25417 euros au titre des loyers et charges.

Cette somme est due à la date du 23 octobre 2024, et les intérêts au taux légal s’appliquent à compter de l’assignation.

Cela est conforme aux dispositions légales relatives aux obligations de paiement des locataires.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil stipule que le débiteur peut être condamné au paiement de dommages et intérêts en cas d’inexécution de l’obligation.

Cependant, le bailleur n’a pas produit de preuves suffisantes pour démontrer l’existence d’un préjudice moral.

L’indemnité d’occupation accordée compense déjà le préjudice financier subi, ce qui justifie le rejet de la demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux

Les articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution permettent au juge d’accorder des délais aux occupants dont l’expulsion a été ordonnée, en tenant compte de leur situation.

En l’espèce, [M] [L] et [N] [U] ont justifié d’une situation précaire et de diligences pour leur relogement.

Ainsi, un délai supplémentaire jusqu’au 31 août 2025 a été accordé, tenant compte de l’absence de paiement des loyers et des circonstances personnelles des défendeurs.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit dans ce type d’affaire, et les défendeurs ont été condamnés à payer 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Cela couvre les frais exposés par le bailleur pour obtenir un titre exécutoire.

Les défendeurs sont également condamnés aux dépens, conformément aux règles de procédure civile.