En juin 2024, [S] [G] a assigné [M] [L] et [N] [U] pour résilier le bail de leur appartement, en raison de loyers impayés s’élevant à 25417 euros. Le tribunal a jugé l’action recevable, confirmant la résiliation du bail et ordonnant leur expulsion avec un délai de deux mois. Une indemnité d’occupation de 1598,68 euros par mois a été fixée. Bien que la demande de dommages et intérêts ait été rejetée, un délai supplémentaire jusqu’au 31 août 2025 a été accordé pour permettre aux locataires de se reloger, tenant compte de leur situation précaire. La décision finale a été rendue le 6 janvier 2025.. Consulter la source documentaire.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014, stipule que les bailleurs personnes morales, autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Ce délai est réputé constitué lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

Il est également précisé que l’assignation doit être notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il puisse saisir l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement.

Dans cette affaire, le bailleur a respecté ces conditions, justifiant ainsi la recevabilité de son action en résiliation de bail.

Sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 4 avril 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail, conformément aux exigences des articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il est important de noter que ce commandement a mis en demeure les locataires de régler immédiatement l’arriéré locatif, alors que la clause résolutoire stipule un délai de deux mois.

Ainsi, le tribunal a décidé d’appliquer ce délai de deux mois, et comme les locataires n’ont pas réglé leur dette dans ce délai, le bail a été résilié de plein droit le 4 juin 2024.

L’expulsion a donc été ordonnée, conformément à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, qui prévoit un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, soit 1598,68 euros charges comprises.

Cette décision est conforme à la nécessité de préserver les intérêts du bailleur après la résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation est due à compter de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des locataires, ce qui est en accord avec les pratiques juridiques en matière de baux d’habitation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le commandement de payer et le décompte actualisé montrent que les locataires doivent une somme de 25417 euros au titre des loyers et charges.

Cette somme est due à la date du 23 octobre 2024, incluant les mois d’octobre 2024, et est assortie d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur peut être condamné au paiement de dommages et intérêts en cas d’inexécution de l’obligation.

Cependant, le bailleur n’a pas produit de preuves suffisantes pour démontrer l’existence d’un préjudice moral.

L’indemnité d’occupation accordée est considérée comme une réparation suffisante pour le préjudice financier subi, ce qui a conduit à rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux

Les articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution permettent au juge d’accorder des délais aux occupants dont l’expulsion a été ordonnée, en tenant compte de leur situation.

Dans cette affaire, les locataires ont justifié d’une situation précaire et de démarches pour leur relogement, ce qui a conduit le tribunal à leur accorder un délai supplémentaire jusqu’au 31 août 2025 pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit dans ce type d’affaire, et le tribunal a condamné les locataires à payer 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés par le bailleur.

Les dépens ont également été mis à la charge des locataires, conformément aux règles de procédure civile.