[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Richard FORGET

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Jacqueline FERREIRA

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/02273 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4EUA

N° MINUTE : 3

JUGEMENT
rendu le 16 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. GARBOUR,
[Adresse 1]

représentée par Me Jacqueline FERREIRA, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [L] [G],
[Adresse 1]

représentée par Me Richard FORGET, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 novembre 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 janvier 2025 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 16 janvier 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/02273 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4EUA

Par acte sous seing privé du 10 juillet 2021, la société civile immobilière GARBOUR a consenti un bail d’habitation à Mme [L] [G] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1850 euros et d’une provision pour charges de 200 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6978,12 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [L] [G] le 23 janvier 2023.

Par assignation du 22 décembre 2023, la société civile immobilière GARBOUR a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [G] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
– une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal 80, 90 euros par jour à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
– 6978,12 euros au titre de l’arriéré locatif au titre des loyers et charges impayées entre le mois d’août 2022 et septembre 2023,
– la capitalisation des intérêts,
– 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 décembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 13 novembre 2024, la société civile immobilière GARBOUR sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance à exception de celle portant sur l’arriéré de paiement. La société civile immobilière GARBOUR considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et que la dette locative a été acquittée.
Elle souligne toutefois que les causes du commandement n’ont pas été apurées dans le délai et maintient sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion. Elle sollicite en outre la condamnation de la locataire à lui verser la somme de 6361, 44 euros au titre de la majoration des loyers au titre des indemnités d’occupation entre le 18 novembre 2023 et le 30 septembre 2024 et la fixation de l’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2024 à la somme de 91, 42 euros par jour outre la somme de 1329, 58 euros de frais de gestion locative en ce compris les frais de deux commandements de payer, 500 euros au titre du préjudice moral et 3600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, elle sollicite qu’en cas de nouvel impayé, l’expulsion puisse être poursuivie après une mise en demeure par courrier recommandé resté sans effet.

Mme [L] [G] sollicite le débouté de l’ensemble des demandes du bailleur, qu’il soit constaté que la dette a été réglée au jour de l’audience et que la clause résolutoire n’a pas produit ses effets et la condamnation de la SCI GARBOUR à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, elle indique qu’en dépit de difficultés financières, elle a fait son possible pour maintenir des versements mensuels sans parvenir à s’acquitter de la totalité de son loyer, qu’elle a sollicité un échéancier refusé par le bailleur, qu’elle a donc soldé sa dette par virement du 1 février 2024 et s’acquitte depuis de ses loyers sans nouvel incident.
Elle souligne que la demande subsidiaire aux fins d’expulsion en cas de nouvel impayé est contraire au dispositif d’ordre public prévu par la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [L] [G] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

Il est renvoyé aux conclusions des parties visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail :

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société civile immobilière GARBOUR justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois — le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 18 septembre 2023 et que la somme de 6978,12 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une quelconque demande de délai de grâce mais ne saurait, sans priver le locataire des droits qu’il tient de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en le plaçant dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation de plein droit du bail. L’on ne saurait en effet inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur à la seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat.
En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [L] [G] s’est acquittée de l’intégralité de la dette et de ses loyers et ne présente, au jour de l’audience aucune dette locative.

Le paiement intégral à la fois de l’arriéré visé au commandement de payer, et des loyers en cours jusqu’à la date de l’audience, établit que la locataire était en mesure de satisfaire aux conditions précitées de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et il ne saurait lui être reproché, sauf à transgresser le sens de la loi précitée, et à pénaliser encore davantage inutilement le bailleur, de ne pas s’être abstenue d’apurer la totalité de la dette et de l’avoir réglée avant que la présente juridiction n’accorde les délais de paiement et n’ordonne la suspension de la clause résolutoire.

Dans cette circonstance, il y a lieu de constater que le principe des délais de paiement était justifié et que, faute de dette actuelle, les délais de paiement qui aurait pu être accordés ont déjà été respectés. En conséquence, il sera constaté que la clause résolutoire est ainsi réputée n’avoir jamais jouée.

Il ne sera pas fait droit à la demande subsidiaire de la SCI GARBOUR de permettre de poursuivre l’expulsion en cas de nouvel impayé après une simple lettre recommandée restée sans effet et sans décision de justice, en ce que le bail se poursuit sans que la clause résolutoire n’ait produit d’effet, la saisine du juge des contentieux de la protection pour solliciter la résiliation judiciaire ou le constat de l’acquisition de la clause reste impérative.

2. Sur la demande d’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société civile immobilière GARBOUR verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 septembre 2024 , Mme [L] [G] lui devait la somme de 6361, 44 euros, au titre des indemnités d’occupation pour la période du 18 novembre 2023 au 30 septembre 2024. Toutefois, la clause résolutoire n’ayant pas joué dans le cadre du présent litige, le bailleur n’est pas recevable à solliciter des indemnités d’occupation et sera débouté de sa demande.

3. Sur le préjudice de la SCI GARBOUR

La SCI GARBOUR qui ne rapporte pas la preuve des relances simples ni des 15 lettres recommandées sera déboutée de sa demande au titre des frais de gestion.

Il sera rappelé que le coût du commandement de payer à l’origine de la présente instance relève des dépens et il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de paiement du commandement de payer du 1er janvier 2023 qui ne fonde pas la présente instance.

Enfin, La SCI GARBOUR ne rapporte pas la preuve d’un quelconque préjudice moral.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [L] [G], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à verser à la SCI GARBOUR la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 juillet 2021 entre la SCI GARBOUR et Madame [L] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 18 novembre 2023;

CONSTATE que le principe de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire était acquis et que de tels délais de paiement ont déjà été respectés, la dette locative ayant été apurée ;
CONSTATE en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise ;

DEBOUTE la société civile immobilière GARBOUR de sa demande au titre des indemnités d’occupation,

DEBOUTE la société civile immobilière GARBOUR de sa demande au titre des frais de gestion,

DEBOUTE la société civile immobilière GARBOUR de sa demande au titre du préjudice moral,

DEBOUTE la société civile immobilière GARBOUR de sa demande d’expulsion en cas de nouvel impayé suite à une simple mise en demeure par courrier recommandé avec accusé réception,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [L] [G] à verser à la société civile immobilière GARBOUR le somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure,

DÉBOUTE Mme [L] [G] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [L] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 septembre 2023 et celui de l’assignation du 22 décembre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge