délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 10 JANVIER 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/08442 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJMGV

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 15 Mars 2024 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n°

APPELANTES

Mme [M] [U]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Mme [Z] [H]-[Y]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentées par Me Ange-Hélène YEBGA HOT, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

E.P.I.C. PARIS HABITAT, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par Me Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocat au barreau de PARIS, toque : J114

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 novembre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller, pour le Président empêché, et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

A la suite du décès de Mme [H], le bail a été transféré, par avenant du 17 avril 2014, aux enfants de Mme [H] : Mme [M] [U], majeure, et [Z] [H]-[Y] et [V] [Y], alors mineurs.

Par acte du 10 mai 2023, l’établissement public Paris habitat – OPH, anciennement OPAC de Paris, a fait délivrer à Mmes [U] et [Z] [H]-[Y] un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail, de lui payer la somme de 2.388,20 euros en principal à titre d’arriéré locatif, puis, en l’absence de suite donnée à cet acte, les a fait assigner, par actes des 18 et 25 septembre 2023, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins, notamment, de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion des locataires et condamnation au paiement, à titre provisionnel, de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance rendue le 15 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

– constaté l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 11 juillet 2023, du bail consenti par l’OPAC de Paris, devenu Paris habitat – OPH, à Mmes [U] et [H]-[Y] portant sur des locaux à usage d’habitation et sur une cave situés [Adresse 2] ;

– ordonné à Mmes [U] et [H]-[Y], devenues occupantes sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de leur chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, autorisé Paris habitat – OPH à faire procéder à l’expulsion de Mmes [U] et [H]-[Y] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– rappelé que le sort des meubles sera alors régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamné solidairement Mmes [U] et [H]-[Y] à payer à Paris habitat – OPH une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l’expulsion ;

– condamné solidairement Mmes [U] et [H]-[Y] à payer à Paris habitat – OPH la somme provisionnelle de 4.711,66 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 25 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

– condamné in solidum Mmes [U] et [H]-[Y] à payer à Paris habitat – OPH une indemnité de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, des assignations et de la notification au préfet.

Par acte du 30 avril 2024, Mmes [U] et [H]-[Y] ont interjeté appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Par conclusions remises le 5 septembre 2024, elles demandent à la cour de :

– les recevoir en leur appel et les déclarer bien fondées ;

– infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau,

à titre principal,

– prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire du bail des 10 et 11 juin 1999 ;

– leur accorder un délai de trois ans pour le paiement du reliquat de leur dette locative de 8.788,57 euros arrêtée au mois de juillet 2024 (terme de juin inclus) selon 35 mensualités de 244,12 euros et une mensualité de 244,35 euros, sous réserve du paiement intégral de la dette par le Fonds solidarité logement et de l’évolution de la dette en cours de procédure ;

à titre subsidiaire,

– leur accorder un délai d’un an pour quitter les lieux à compter de la signification de la décision ;

en tout état de cause,

– débouter Paris habitat -OPH de l’ensemble de ses demandes, dont sa demande de condamnation in solidum des appelantes en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

– le condamner à leur verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions remises le 5 août 2024, l’établissement public Paris habitat – OPH demande à la cour, au visa des articles 544, 1103, 1240 et 1728 du code civil, 7 a), et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

– confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf à actualiser le montant de la condamnation au paiement à la somme de 8.780,62 euros au 1er août 2024, terme de juin 2024 inclus ;

– débouter Mmes [U] et [H]-[Y] de l’ensemble de leurs demandes ;

– les condamner in solidum aux dépens et à lui payer la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 octobre 2024.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit : ‘Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.’

Au regard du décompte produit arrêté au 1er août 2024, terme de juin 2024 inclus, décompte non contesté, il apparaît que la créance du bailleur s’élève à la somme de 8.780,62 euros.

Il convient donc, vu l’évolution du litige, d’infirmer de ce chef l’ordonnance déférée et de condamner solidairement, par provision, Mmes [U] et [H]-[Y] au paiement de la somme de 8.780,62 euros.

Sur la demande de délais de paiement

Mmes [U] et [H]-[Y] sollicitent l’octroi d’un délai de paiement de trois ans et indiquent que le paiement du loyer a été repris, qu’elles disposent à elles deux d’un revenu total de 2.700 euros permettant d’apurer l’arriéré et qu’il convient de prendre en compte la situation personnelle particulière de Mme [U] qui exerce l’autorité parentale sur son frère [V] [Y], atteint de troubles mentaux.

Paris habitat – OPH s’oppose à l’octroi de délais de paiement en raison de l’absence de reprise régulière du paiement du loyer courant.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au bail, dispose :

‘ Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1345-5 du même code s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. ‘.

En l’espèce, il convient de constater que les locataires ont effectué, entre les 12 janvier et 6 mai 2024, des paiements d’un montant total de 3.959,91 euros, de sorte que l’arriéré locatif, qui était de 9.582,96 euros au 1er avril 2024, était de 8.780,62 euros au 1er août 2024 et a donc diminué (pièce Paris habitat – OPH n°11). Par ailleurs, les revenus dont Mmes [U] et [H]-[Y] font état (2.200 euros par mois pour Mme [U], 500 euros par mois pour Mme [H]-[Y], soit au total 2.700 euros) ne sont pas contestés, de sorte que les locataires disposent de ressources compatibles avec l’apurement de l’arriéré locatif dans le délai sollicité.

Dans ces conditions, il sera accordé à Mmes [U] et [H]-[Y] des délais de paiement de 36 mois selon les modalités prévues au dispositif, les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours de ces délais.

Il sera rappelé qu’à défaut de paiement d’un seul terme de l’échéancier accordé ou du loyer courant, la totalité du solde sera exigible et l’expulsion des locataires pourra être poursuivie par le bailleur. Elles seront alors tenues au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférents, qu’elles auraient dû payer si le bail n’avait pas été résilié.

Sur les frais et dépens

Mmes [U] et [H]-[Y] seront tenues aux dépens d’appel et déboutées de leur demande d’indemnité de procédure sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande toutefois de rejeter la demande formée par le bailleur sur le fondement de ces dispositions.

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a retenu que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail consenti à Mmes [U] et [H]-[Y] en date des 10 et 11 juin 1999 étaient réunies à la date du 11 juillet 2023 et les a condamnées in solidum aux dépens ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

Condamne solidairement Mmes [U] et [H]-[Y] à payer à l’établissement public Paris habitat – OPH, à titre provisionnel, la somme de 8.780,62 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 30 juin 2024, terme de juin 2024 inclus ;

Autorise Mmes [U] et [H]-[Y] à s’acquitter de la dette due au titre de l’arriéré locatif par 35 mensualités de 244,12 euros chacune et une 36ème mensualité réglant le solde de la dette, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent arrêt, en sus des loyers courants ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Mmes [U] et [H]-[Y] se libèrent dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance au titre l’arriéré ou du loyer courant :

– la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

– la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

– faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Mmes [U] et [H]-[Y] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du

code des procédures civiles d’exécution ;

– Mmes [U] et [H]-[Y] seront tenues au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

Condamne in solidum Mmes [U] et [H]-[Y] aux dépens d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCH »